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품목정보
| 발행일 | 2024년 08월 05일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 252쪽 | 152*225*20mm |
| ISBN13 | 9791169571845 |
| ISBN10 | 1169571840 |
부동산 계약서의 기술
: 공인중개사 실무경험 노하우
정광주 저
|
보민출판사
|
2024년 08월 05일
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- 기획/정보/시간관리 78위 | 기획/정보/시간관리 top100 5주
- eBook
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- -국내도서 > 자기계발 > 기획/정보/시간관리
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저자 소개 (1명)
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“공인중개사 역시 꼼짝없이 당할 수밖에 없었다. 공인중개사가 왜 등기권리증을 확인하지 않느냐고 기자가 질문을 던졌다. 당연히 임대차 계약에 등기권리증을 가지고 오는 임대인은 없다고 공인중개사는 항변했다. 실제, 등기권리증은 등기사항 증명서에 한 장의 등기필 정보를 덧붙인 것이다. 주민등록증을 위조하는데, 등기필 정보의 위조 역시 너무나 쉽다. A4 한 장 깔끔하게 출력해서 법원 스티커 만들어서 붙이면 끝이다.”
“실무적으로 대리인이 참가하는 부동산계약의 경우 실제의 본인과 사전면담, 신분 및 의사 확인, 계약 당시의 전화, 화상통화 확인 등의 수단을 갖추고 계약의 참가자로서 대리인을 보내는 경우가 많다. 즉, 본인이 같은 공간에 참석하지 못하였지만, 사전의 의사표시와 정보통신매체를 통한 의사표시를 통해 본인이 직접 의사표시를 완료하고, 서명 또는 날인의 행위만을 위임한 경우가 많다. 이러한 경우에도, 대리권에 대한 기본적인 법적 근거와 효과를 이해하고 계약당사자에게 잘 설명해줄 필요가 있다.”
“다가구주택 쪼개기가 한창이던 시절이었다. 지구단위계획에서 1주택에 5가구까지 허용하였다. 1주택에 5가구를 용적률에 맞춰 건축하면 1가구에 약 20평의 전용면적이 나온다. 당연히 쓰리룸 구조다. 임대인들은 원룸과 투룸으로 쪼개어 임대를 놓는다. 임차인은 쓰리룸을 찾는 사람보다 원룸 또는 투룸을 찾는 사람들이 훨씬 많다. 지구단위계획이 시장의 수요를 전혀 고려하지 못하는 상황인 것이다. 중개사는 어쩔 수 없이 위반건축물임을 충분히 알고도 임대차 계약을 체결할 수밖에 없다. 당연히 확인설명서에 위반 소지를 명시해야 하지만, 그렇지 않은 경우도 많다. 어떻게 적용해야 할지 몰라서, 건축물대장에 “위반”이 안 찍혀 있으니까, 임대인이 싫어해서 등의 여러 가지 이유로 공인중개사의 의무를 위반한다. 위반건축물에 등재되고 확인설명을 제대로 하지 않은 공인중개사만 피해를 본다. 실제로, 계약 해지를 원하는 임차인이 안 구해지고, 중개보수를 부담하기 싫어서 위반건축물에 대해 제보를 하는 경우도 보았다.”
“임차인이 부담해야 하는 원상복구의 비용이 많다. 만약 흡연으로 인해 벽지가 변색되거나 못질, 낙서, 페인트 등에 의한 오염이 발생하였다면, 임차인이 부담해야 한다. 넓은 방을 두 개의 구역으로 나누기 위해 중문을 설치하였다면, 이 또한 원상복구의 범위에 해당한다. 이러한 경우, 사용기능의 개선을 위해 필요하다고 당사자 간에 인정된다면 원상회복 면제특약을 사용하는 것도 좋다. 임대인과 임차인의 합의로 비용상환청구권이나 매수청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무를 면제하는 특약을 사용하면 된다. 즉, 임차인이 설치한 중문에 대하여, 임대인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 면제하고, 임차인은 매수청구 및 비용상환청구를 하지 않는다라고 명시하면 좋을 것이다. 원상회복의 완료 및 부동산의 반환, 임대차 보증금은 반환은 동시이행 관계이다.”
“실무적으로 대리인이 참가하는 부동산계약의 경우 실제의 본인과 사전면담, 신분 및 의사 확인, 계약 당시의 전화, 화상통화 확인 등의 수단을 갖추고 계약의 참가자로서 대리인을 보내는 경우가 많다. 즉, 본인이 같은 공간에 참석하지 못하였지만, 사전의 의사표시와 정보통신매체를 통한 의사표시를 통해 본인이 직접 의사표시를 완료하고, 서명 또는 날인의 행위만을 위임한 경우가 많다. 이러한 경우에도, 대리권에 대한 기본적인 법적 근거와 효과를 이해하고 계약당사자에게 잘 설명해줄 필요가 있다.”
“다가구주택 쪼개기가 한창이던 시절이었다. 지구단위계획에서 1주택에 5가구까지 허용하였다. 1주택에 5가구를 용적률에 맞춰 건축하면 1가구에 약 20평의 전용면적이 나온다. 당연히 쓰리룸 구조다. 임대인들은 원룸과 투룸으로 쪼개어 임대를 놓는다. 임차인은 쓰리룸을 찾는 사람보다 원룸 또는 투룸을 찾는 사람들이 훨씬 많다. 지구단위계획이 시장의 수요를 전혀 고려하지 못하는 상황인 것이다. 중개사는 어쩔 수 없이 위반건축물임을 충분히 알고도 임대차 계약을 체결할 수밖에 없다. 당연히 확인설명서에 위반 소지를 명시해야 하지만, 그렇지 않은 경우도 많다. 어떻게 적용해야 할지 몰라서, 건축물대장에 “위반”이 안 찍혀 있으니까, 임대인이 싫어해서 등의 여러 가지 이유로 공인중개사의 의무를 위반한다. 위반건축물에 등재되고 확인설명을 제대로 하지 않은 공인중개사만 피해를 본다. 실제로, 계약 해지를 원하는 임차인이 안 구해지고, 중개보수를 부담하기 싫어서 위반건축물에 대해 제보를 하는 경우도 보았다.”
“임차인이 부담해야 하는 원상복구의 비용이 많다. 만약 흡연으로 인해 벽지가 변색되거나 못질, 낙서, 페인트 등에 의한 오염이 발생하였다면, 임차인이 부담해야 한다. 넓은 방을 두 개의 구역으로 나누기 위해 중문을 설치하였다면, 이 또한 원상복구의 범위에 해당한다. 이러한 경우, 사용기능의 개선을 위해 필요하다고 당사자 간에 인정된다면 원상회복 면제특약을 사용하는 것도 좋다. 임대인과 임차인의 합의로 비용상환청구권이나 매수청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무를 면제하는 특약을 사용하면 된다. 즉, 임차인이 설치한 중문에 대하여, 임대인은 계약 종료 시 원상회복 의무를 면제하고, 임차인은 매수청구 및 비용상환청구를 하지 않는다라고 명시하면 좋을 것이다. 원상회복의 완료 및 부동산의 반환, 임대차 보증금은 반환은 동시이행 관계이다.”
--- 본문 중에서
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