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품목정보
| 발행일 | 2021년 11월 25일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 248쪽 | 392g | 148*210*20mm |
| ISBN13 | 9791192072029 |
| ISBN10 | 1192072022 |
3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!
: 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 저
|
라온북
|
2021년 11월 25일
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- eBook
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끊임없이 빌딩 거래가 되는 이유가 뭘까? 바로 땅의 가치 때문이다. 땅의 위치로 인해 빌딩의 가치가 매겨지는 것이다. 땅 위에 건축물이 있고 월세가 나오면 그 가치는 더욱 높아지겠지만 건축물이 없거나 월세가 안 나온다고 하더라도 땅이 가치가 없는 것이 아니다. 건축물의 가치는 일부분이다. 건물이 높고 번듯하면 누구나 좋아할 것이지만 땅이 어디에 있느냐에 따라 건축물의 가치가 달라진다. 예를 들어 지방 소도시 읍내도 아닌 산골짜기 깊숙한 곳에 있는 15층짜리 건물은 아무리 번듯하고 세련되게 지어놓았더라도 빌딩의 가치는 제로에 가까울 것이다. 반면에 강남 한복판의 15층 건물은 연식이 오래되고 낡았더라도 가치를 따진다면 120%에 달할 것이다. 이제는 빌딩 투자도 아파트와 같이 시세차익 투자로 바뀌는 시대가 되었다. --- p.43
건물을 매입할 때는 대출 여부가 굉장히 중요하다. 계약을 했는데 잔금을 못 치르는 경우는 대부분 매수자가 대출이 모자라서 계약을 깨는 경우다. 대부분 투자자들은 건물을 살 때 영혼까지 끌어모아 건물을 매입하는데 예상 금액보다 대출이 안 나오면 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 수억 원이라는 큰돈을 지인한테 빌릴 수도 없는 노릇이다. 그래서 대출금액을 미리 확인하고 매입해야 하는데, 계약 전에는 은행에서 대출이 나온다고 해서 계약했는데 나중에 알고 보니 대출이 적게 나와 큰 낭패를 볼 수 있다. 은행에서는 탁상 감정으로 예상 대출금액을 뽑아주기에 그것만 믿고 계약하면 문제가 생길 수 있다. 대출이 안 나오는 위험 요소를 미리 알고 대비한다면 위험을 줄일 수 있다. 이번에는 대출이 안 나오는 경우를 살펴보겠다. --- p.82
우선 빌딩 매입을 하기 전에는 임대차계약서를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임차인의 임대 기간은 언제부터 언제까지인지 그리고 곧 나가지는 않는지, 임대료에 부가세는 별도인지가 중요하다. 부가세는 임대료의 10%인데 간혹 임대료에 부가세를 포함시켜 수익률 계산을 하는 경우가 있다. 부가세는 세금이지 수익이 아니다. 그리고 관리비는 얼마인지, 관리비 지출은 얼마나 되는지, 밀린 월세가 없는지 등을 꼼꼼하게 체크해봐야 한다. 좀 더 디테일하게 알고 싶으면 음식점이면 음식을 가서 먹어보거나, 점심과 저녁시간에 손님이 얼마나 있는지 체크해보거나, 동네 주민들한테 평판을 물어보는 방법도 있다. 사무실이면 회사명으로 네이버 검색이나 구글링을 통해 매출이 얼마 정도인지 등을 파악할 수 있다. --- p.111
명도는 매도인이 하는 방법과 매수인이 하는 방법 그리고 중개업자가 하는 방법, 명도 전문 업체가 하는 방법 등 4가지가 있다. 이 중에서 가장 좋은 방법은 바로 매도인이 명도를 하게 하는 방법이다. 제3자가 개입하게 되면 임차인은 일단 거부감이 들 것이다. 갑자기 쌩판 모르는 사람이 와서 보상해줄 테니 나가달라고 하면 콧방귀를 끼고 오히려 더 큰 보상금 요구를 해올 수도 있다. 매도인은 임차인과 어느 정도는 신뢰 관계가 형성되어 있기 때문에 매도인의 사정을 얘기하면서 이사 비용을 준다고 요청하게 되면 쉽게 거절하지는 못한다. 매도인이 명도를 요청하게 될 때 한 가지 주의할 점이 있다. 절대 임차인들한테 팔렸다는 말을 하면 안된다는 것이다. 팔렸다는 말을 듣는 순간 요구하는 보상 금액은 더욱 커질 수 있다.--- p.164
공동투자자 중 한 사람이 급한 일이 생겨 빨리 빌딩을 팔자고 한다면 팔려고 하는 사람의 지분을 공동투자자들이 함께 원금에 인수하는 방법도 있다. 공동투자는 공동 지분으로 되어 있어 외부에서 처분하기 힘들다. 그래서 결국에는 매각하려고 하는 사람이 급한 마음에 원금으로 내놓을 수밖에 없다. 이때 나머지 공동투자자들이 원금을 주고 매입하는 것이 좋다. 왜냐하면 그동안 건물 가격이 올랐기 때문에 상황에 따라서는 건물 하나 더 사는 것보다 이익이 될 수 있기 때문이다. 그러니 애초에 동업계약서를 작성할 때
도 중간에 빠지게 된다면 원금만 받고 나간다는 특약을 걸어놓는 것도 좋다.
건물을 매입할 때는 대출 여부가 굉장히 중요하다. 계약을 했는데 잔금을 못 치르는 경우는 대부분 매수자가 대출이 모자라서 계약을 깨는 경우다. 대부분 투자자들은 건물을 살 때 영혼까지 끌어모아 건물을 매입하는데 예상 금액보다 대출이 안 나오면 큰 낭패를 볼 수밖에 없다. 수억 원이라는 큰돈을 지인한테 빌릴 수도 없는 노릇이다. 그래서 대출금액을 미리 확인하고 매입해야 하는데, 계약 전에는 은행에서 대출이 나온다고 해서 계약했는데 나중에 알고 보니 대출이 적게 나와 큰 낭패를 볼 수 있다. 은행에서는 탁상 감정으로 예상 대출금액을 뽑아주기에 그것만 믿고 계약하면 문제가 생길 수 있다. 대출이 안 나오는 위험 요소를 미리 알고 대비한다면 위험을 줄일 수 있다. 이번에는 대출이 안 나오는 경우를 살펴보겠다. --- p.82
우선 빌딩 매입을 하기 전에는 임대차계약서를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 임차인의 임대 기간은 언제부터 언제까지인지 그리고 곧 나가지는 않는지, 임대료에 부가세는 별도인지가 중요하다. 부가세는 임대료의 10%인데 간혹 임대료에 부가세를 포함시켜 수익률 계산을 하는 경우가 있다. 부가세는 세금이지 수익이 아니다. 그리고 관리비는 얼마인지, 관리비 지출은 얼마나 되는지, 밀린 월세가 없는지 등을 꼼꼼하게 체크해봐야 한다. 좀 더 디테일하게 알고 싶으면 음식점이면 음식을 가서 먹어보거나, 점심과 저녁시간에 손님이 얼마나 있는지 체크해보거나, 동네 주민들한테 평판을 물어보는 방법도 있다. 사무실이면 회사명으로 네이버 검색이나 구글링을 통해 매출이 얼마 정도인지 등을 파악할 수 있다. --- p.111
명도는 매도인이 하는 방법과 매수인이 하는 방법 그리고 중개업자가 하는 방법, 명도 전문 업체가 하는 방법 등 4가지가 있다. 이 중에서 가장 좋은 방법은 바로 매도인이 명도를 하게 하는 방법이다. 제3자가 개입하게 되면 임차인은 일단 거부감이 들 것이다. 갑자기 쌩판 모르는 사람이 와서 보상해줄 테니 나가달라고 하면 콧방귀를 끼고 오히려 더 큰 보상금 요구를 해올 수도 있다. 매도인은 임차인과 어느 정도는 신뢰 관계가 형성되어 있기 때문에 매도인의 사정을 얘기하면서 이사 비용을 준다고 요청하게 되면 쉽게 거절하지는 못한다. 매도인이 명도를 요청하게 될 때 한 가지 주의할 점이 있다. 절대 임차인들한테 팔렸다는 말을 하면 안된다는 것이다. 팔렸다는 말을 듣는 순간 요구하는 보상 금액은 더욱 커질 수 있다.--- p.164
공동투자자 중 한 사람이 급한 일이 생겨 빨리 빌딩을 팔자고 한다면 팔려고 하는 사람의 지분을 공동투자자들이 함께 원금에 인수하는 방법도 있다. 공동투자는 공동 지분으로 되어 있어 외부에서 처분하기 힘들다. 그래서 결국에는 매각하려고 하는 사람이 급한 마음에 원금으로 내놓을 수밖에 없다. 이때 나머지 공동투자자들이 원금을 주고 매입하는 것이 좋다. 왜냐하면 그동안 건물 가격이 올랐기 때문에 상황에 따라서는 건물 하나 더 사는 것보다 이익이 될 수 있기 때문이다. 그러니 애초에 동업계약서를 작성할 때
도 중간에 빠지게 된다면 원금만 받고 나간다는 특약을 걸어놓는 것도 좋다.
--- p.196
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