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품목정보
| 발행일 | 2023년 01월 16일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 244쪽 | 396g | 145*215*15mm |
| ISBN13 | 9788925577111 |
| ISBN10 | 8925577119 |
서울을 팔고 도쿄를 샀습니다
: 월급쟁이의 일본 부동산 투자 성공기
백승 저
|
알에이치코리아(RHK)
|
2023년 01월 16일
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- 경제 경영 top100 2주
- eBook
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저자 소개 (1명)
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PIR 지수란 Price to Income Ratio의 약자로, 소득 대비 주택 가격의 비율을 나타내는 지수다. 주택을 소유한 가구의 연 소득으로 특정 지역이나 국가의 집을 사는 데 얼마의 시간이 걸리는지 측정한다. PIR 10이라고 하면, 10년 치 연봉을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이다. 즉, 수치가 높을수록 그 지역 사람들의 경제력에 비해 집값이 과하게 부풀려져 있다고 보는 것이다. 2021년 기준 전 세계의 PIR을 확인해 보면, 홍콩 45.19, 베이징 41.70, 싱가포르 19.38, 서울 28.86, 도쿄 15.40이다. 2016년에 비해 2021년의 PIR이 얼마나 올랐는지를 확인해 보면, 홍콩이 20%, 베이징이 24%, 서울이 73% 상승한 데 반해 도쿄는 41% 하락했다. 부동산 가격의 상승세가 계속되는데도 도쿄의 PIR은 오히려 줄어들었다. 이 말은 다른 도시들의 소득 대비 부동산 가격의 상승률보다 도쿄의 부동산 가격 상승률이 더뎠다는 것이다. 현재의 집값을 떠받칠 수 있는 여력이 아직 남아있다는 뜻이다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
잃어버린 20년으로 기억되는 일본 부동산. 과연 지금은 어떻게 되었을까? 버블 붕괴 이후 오를 기미가 보이지 않던 땅값이 조금씩 들썩이기 시작했다. 도쿄, 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄23구의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 도쿄5구라고 불리는 주요 도심부인 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구에서는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은, 7년 전과 비교해 6%가 오른 것이 아닌, ‘매년’ 6%씩 올랐다는 사실이다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
일본의 부동산 대출은 대체로 담보 평가액의 60~80%가 나오고, 대출금리는 2%대이다. 한국에 비해 더 많이, 더 싸게 빌릴 수 있다. 그만큼 수익률이 올라가고 수익도 늘어난다. 즉, 레버리지 효과를 톡톡히 볼 수 있는 것이다. 이렇게 일본에서는 같은 투자금액으로 한국보다 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
하지만 중요한 사실은 따로 있다. 인구가 감소되더라도 도심의 인구는 늘어난다는 것. 즉, 지방과 도심 인근에 머물던 사람들이 도심으로 모여드는 현상이 더욱 심해진다는 것이다. 그러다 보니 도시의 효율적인 개발을 위한 도심 고밀도 개발 정책인 ‘콤팩트시티’라는 용어가 탄생하기도 했다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
투자를 할 때는 우선 내가 사고 싶은 부동산의 조건을 자세하게 뽑아놓는 것이 중요하다. ‘도쿄에서 5억 원으로 투자할 수 있는 부동산’이라고만 접근하면 수천 개의 매물이 나오기 때문이다. 그래서 어떤 물건을 원하는지 명확히 해두는 작업이 꼭 필요하다. 예산이야 어느 정도 정해져 있기 때문에 크게 고민할 것이 없지만, 도쿄인지 오사카인지, 도쿄라면 어느 지역인지, 아니면 어느 지하철역 근처인지, 주택인지 상가인지, 월세는 어느 정도 나오길 원하는지 등, 원하는 조건을 구체화시킬 수 있어야 한다. ‘수익률이 더 좋은 것, 땅값이 더 비싼 것’과 같이 모호하고 막연한 조건은 안 된다.
---「2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다」중에서
해외 투자의 경우 해외 투자 신고 업무를 전담할 은행 지점을 지정하는 ‘해외 투자 지정 은행 신고’가 필수라고 했다. 투자의 시작부터 앞으로의 모든 절차를 지정한 지점에서만 처리해야 한다는 것이다. 앞으로 계속될 환전, 송금 업무에서부터 각종 사전 신고, 사후 신고까지 모두 한 곳에서만 해야 한다. 안타깝게도 두 번째로 방문한 지점은 집과 직장에서 너무 멀어서 업무를 계속하기에 무리였다. ---「4장 험난한 은행 신고」중에서
잔금 대출을 위한 건물의 평가는 각 은행마다 가지고 있는 기준과 감정평가기관에서 받는 감정평가를 기준으로 한다. 평가가 완료되기 전까지 정확한 금액을 알 수 있는 방법은 없지만, 어느 정도 예측은 가능하다. 앞서 했던 가심사가 잔금 대출의 ‘예측용 심사’라고 생각하면 된다. 대개 공시지가(일본에서는 통상 고정자산세 평가액이라는 항목을 체크한다) 또는 매매가의 60~70% 수준으로 측정된다.
---「5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기」중에서
그렇다면 굳이 법인 투자를 선택한 이유는 무엇일까? 본격적으로 부동산 투자 사업을 시작하고 싶은 마음도 있었지만, 가장 큰 이유는 일본 은행의 대출을 받기 위해서였다. 나는 평범한 직장인이다. 직장인이라는 신분은 안정적인 수입 덕에 자영업자나 사업가에 비해 비교적 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 장점이 있지만, 산업군이나 연봉에 따라 대출 한도가 매겨지고 제한이 걸린다. 연봉 5,000만 원을 받는 월급쟁이에게 그보다 2~3배가 넘는 금액의 신용대출을 선뜻 승인해 주는 곳은 아주 드물다.
---「6장 매일 매일 투자 생활」중에서
일본에는 부동산 임대를 전문적으로 관리해 주는 회사가 있다. 이 관리회사는 부동산 중개에서부터 임차인 모집, 계약, 입주, 운영, 퇴거까지 부동산 임대 원스톱서비스를 제공하는 곳으로, 임대인이 임차인에게 임대를 놓을 때 하는 모든 과정을 대신 처리한다. 관리회사는 건물주의 위임을 받아 건물을 직접 관리하고, 임대 계약을 체결하고, 공실이 발생하는 경우 임차인을 모집한다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
잃어버린 20년으로 기억되는 일본 부동산. 과연 지금은 어떻게 되었을까? 버블 붕괴 이후 오를 기미가 보이지 않던 땅값이 조금씩 들썩이기 시작했다. 도쿄, 오사카 등 주요 도시의 땅값이 2013년부터 꾸준히 상승하고 있다. 도쿄23구의 공시지가는 2013년 이후 평균 3%씩 신장했고, 도쿄5구라고 불리는 주요 도심부인 신주쿠구, 시부야구, 미나토구, 주오구, 지요다구에서는 매년 평균 6%씩 올랐다. 중요한 것은, 7년 전과 비교해 6%가 오른 것이 아닌, ‘매년’ 6%씩 올랐다는 사실이다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
일본의 부동산 대출은 대체로 담보 평가액의 60~80%가 나오고, 대출금리는 2%대이다. 한국에 비해 더 많이, 더 싸게 빌릴 수 있다. 그만큼 수익률이 올라가고 수익도 늘어난다. 즉, 레버리지 효과를 톡톡히 볼 수 있는 것이다. 이렇게 일본에서는 같은 투자금액으로 한국보다 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
하지만 중요한 사실은 따로 있다. 인구가 감소되더라도 도심의 인구는 늘어난다는 것. 즉, 지방과 도심 인근에 머물던 사람들이 도심으로 모여드는 현상이 더욱 심해진다는 것이다. 그러다 보니 도시의 효율적인 개발을 위한 도심 고밀도 개발 정책인 ‘콤팩트시티’라는 용어가 탄생하기도 했다.
---「1장 왜 일본 부동산인가?」중에서
투자를 할 때는 우선 내가 사고 싶은 부동산의 조건을 자세하게 뽑아놓는 것이 중요하다. ‘도쿄에서 5억 원으로 투자할 수 있는 부동산’이라고만 접근하면 수천 개의 매물이 나오기 때문이다. 그래서 어떤 물건을 원하는지 명확히 해두는 작업이 꼭 필요하다. 예산이야 어느 정도 정해져 있기 때문에 크게 고민할 것이 없지만, 도쿄인지 오사카인지, 도쿄라면 어느 지역인지, 아니면 어느 지하철역 근처인지, 주택인지 상가인지, 월세는 어느 정도 나오길 원하는지 등, 원하는 조건을 구체화시킬 수 있어야 한다. ‘수익률이 더 좋은 것, 땅값이 더 비싼 것’과 같이 모호하고 막연한 조건은 안 된다.
---「2장 일본 부동산 투자에 첫발을 내딛다」중에서
해외 투자의 경우 해외 투자 신고 업무를 전담할 은행 지점을 지정하는 ‘해외 투자 지정 은행 신고’가 필수라고 했다. 투자의 시작부터 앞으로의 모든 절차를 지정한 지점에서만 처리해야 한다는 것이다. 앞으로 계속될 환전, 송금 업무에서부터 각종 사전 신고, 사후 신고까지 모두 한 곳에서만 해야 한다. 안타깝게도 두 번째로 방문한 지점은 집과 직장에서 너무 멀어서 업무를 계속하기에 무리였다. ---「4장 험난한 은행 신고」중에서
잔금 대출을 위한 건물의 평가는 각 은행마다 가지고 있는 기준과 감정평가기관에서 받는 감정평가를 기준으로 한다. 평가가 완료되기 전까지 정확한 금액을 알 수 있는 방법은 없지만, 어느 정도 예측은 가능하다. 앞서 했던 가심사가 잔금 대출의 ‘예측용 심사’라고 생각하면 된다. 대개 공시지가(일본에서는 통상 고정자산세 평가액이라는 항목을 체크한다) 또는 매매가의 60~70% 수준으로 측정된다.
---「5장 일본 부동산 거래의 절차 밟기」중에서
그렇다면 굳이 법인 투자를 선택한 이유는 무엇일까? 본격적으로 부동산 투자 사업을 시작하고 싶은 마음도 있었지만, 가장 큰 이유는 일본 은행의 대출을 받기 위해서였다. 나는 평범한 직장인이다. 직장인이라는 신분은 안정적인 수입 덕에 자영업자나 사업가에 비해 비교적 손쉽게 대출을 받을 수 있다는 장점이 있지만, 산업군이나 연봉에 따라 대출 한도가 매겨지고 제한이 걸린다. 연봉 5,000만 원을 받는 월급쟁이에게 그보다 2~3배가 넘는 금액의 신용대출을 선뜻 승인해 주는 곳은 아주 드물다.
---「6장 매일 매일 투자 생활」중에서
일본에는 부동산 임대를 전문적으로 관리해 주는 회사가 있다. 이 관리회사는 부동산 중개에서부터 임차인 모집, 계약, 입주, 운영, 퇴거까지 부동산 임대 원스톱서비스를 제공하는 곳으로, 임대인이 임차인에게 임대를 놓을 때 하는 모든 과정을 대신 처리한다. 관리회사는 건물주의 위임을 받아 건물을 직접 관리하고, 임대 계약을 체결하고, 공실이 발생하는 경우 임차인을 모집한다.
---「7장 일본에서 건물주가 되어보니」중에서
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