공인중개사는 난이도가 낮은 시험은 아니지만 특별한 기술 없이도 단기간에 준비가 가능하고, 자격증만 취득하면 누구나 어디에든 창업을 할 수 있다는 장점을 갖고 있다. 가끔 주변 분들이 공인중개사 시험난이도가 어느 정도인지 묻는다. 그럼 나는 머리로 하는 공부가 아니라 엉덩이로 하는 공부라고 말씀드린다. 그만큼 인내하며 꾸준하게 일정시간 이상을 투자한다면 충분히 합격할 수 있다. 따라서 직장인은 주말이나 퇴근 이후에, 전업주부는 집안일과 육아 중 짬짬이 인터넷이나 스마트폰을 활용해 충분히 준비 가능하다. 예전에는 대부분 학원에서 오프라인 강의에 치중하다 보니 시간적, 공간적 제약이 많았다. 하지만 최근 합격생들을 모니터링해보면 집에서, 직장에서 온라인 강의를 통해 준비하는 분들이 많다. 중개사무소마다 다소 차이는 있지만 출퇴근이 자유로우며, 본인이 직접 스케줄을 짤 수 있기에 다른 직업군보다 활동의 제약을 덜 받는 편이다. 주변의 일부 개공들은 평일에 산행, 골프 등 취미생활을 하기도 하고, 자기시간을 효율적으로 관리하여 해외탐방, 세미나 등에 참여하기도 한다. 더 나아가 석사, 박사 학위 취득에도 열성적이다. 필자도 그런 개공 중 한 사람이었다. 가끔 내가 다른 일을 했다면 이런 자유로운 활동들이 가능했을까 싶어 내 업무에 감사했다. 한마디로 워라벨을 지켜갈 수 있는 직업이다. 요즘 MZ세대들이 추구하는 삶을 개공들은 자연스럽게 시대를 앞서 살아가고 있다는 생각이 든다. 소득은 일의 능력에 따라 결정되지만 여유 시간은 어떤 일을 하느냐에 따라 결정되는 게 아닐까?
---「PART1 공인중개사에 대한 흔한 오해와 진실」중에서
중개사무소의 경우 합격자 발표가 있는 12월부터 시장이 슬슬 움직여, 다음해 2~4월쯤 매물이 많이 나오는 편이다. 호경기에는 사무소 자리가 없고 불경기에는 쏟아지는데 최근에는 다르다. 매년 공인중개사 합격자 수가 증가하며 33회는 2만 8,000여 명의 합격자가 배출되어, 불경기임에도 불구하고 중개사무소를 찾는 수요가 많아 좋은 자리 찾기가 쉽지 않다. 결론부터 이야기하면 중개사무소 창업은 언제해도 괜찮다. 적기가 따로 있는 것은 아니며 창업은 시기의 문제가 아니라 마인드의 문제다. 아무리 불경기라도 잘되는 사람은 언제나 존재한다. 부동산 경기가 좋으면 중개시장에도 좋은 영향을 주지만, 부동산 경기가 나쁘다고 해서 중개시장이 무조건 나쁘다고 할 수는 없다. 매매시장이 주춤하는 시기에도 꾸준히 임대차는 발생하며, 부동산 정책으로 주택시장이 묶여 있더라도 업무용, 상업용, 토지, 공장, 창고 등 다양한 시장이 존재하기 때문에 어디서든 매출은 일어날 수 있다. 성공하는 공인중개사는 부동산 시장 상황과 무관하게 늘 본인의 역할에 충실한 사람이다. 부동산 시장이 호전되기만을 기다리지 말고 내가 할 수 있는 것부터 당장 시작해보자. 내가 준비가 되었다면 창업은 빠를수록 좋으며 좋은 시기는 결국 내 자신이 결정하면 되는 것이다.
---「PART2 초보 공인중개사, 부동산 창업하기」중에서
중개업에서 어려운 것은 물건작업이다. 보통 좋은 물건은 오래된 중개사무소에 접수되는데, 고객들은 특별한 사정이 아니면 이전에 거래한 경험이 있는 중개사무소에 다시 의뢰하기 때문이다. 그러므로 초보중개사는 고객이 찾아오기만을 기다리지 말고 직접 고객을 발굴하고 찾아가는 노력이 필요하다. 매물을 많이 보유할수록 계약 건수가 늘어나는 것은 당연하다. 이 장에서는 매도인(임대인) 대상으로 물건을 확보하는 방안에 대해 알아보려고 한다. 물건확보 시 가장 좋은 것은 전화 및 사무소 방문 등 고객이 스스로찾아오는 것이다. 기존 고객이 다시 물건을 주는 경우도 있고 소개를 통해 연락하는 고객도 있다. 매물접수 시에는 물건명, 소재지, 면적, 희망가격, 입주가능일, 현 상태, 매매?임대조건 등에 대해 확인 후 매물장을 작성해야 한다. 물건이 많은 것도 중요하지만 관리를 잘 하는 것이 더욱 중요하다. 매물장은 엑셀로 작성하거나 별도이용료를 내고 사설정보망 및 매물관리 프로그램을 이용하기도 하지만, 나는 이와 별도로 매물노트를 작성하기를 추천한다.
---「PART3 매출을 극대화할 수 있는 중개영업 기법」중에서
매물접수 시 접수장을 작성한다. 먼저 물건의 종류, 고객의 의뢰내용과 기본정보를 확인한다. 매매/임대 여부와 희망가격, 일정, 현재 대출상황, 의뢰인의 연락처와 특별한 요청사항이 있는지 등을 꼼꼼히 기록해두면 고객 브리핑 시 매끄러운 진행이 가능하다. 이때 소유자가 어느 통신사를 사용하는지 확인해두면 네이버 인터넷 광고 시 ‘집 주인 확인’으로 인증 가능하다. 그 외 상세내용은 건축물대장 등 공부를 열람하여 추가로 기재한다. 주택의 경우 계약갱신요구권 행사, 주택임대사업자 여부 등도 함께 확인해야 한다. 물건 접수 시 등기사항증명서를 발급하여 소유자 확인 및 권리상의 문제가 없는지, 대출 및 세금 체납 여부 등을 확인해야 한다. 대출이나 세금 체납이 있는 물건이라면 어느 시점에 어떻게 상환할 예정인지에 대한 내용도 확인해두면 좋다. 또 건축물대장, 토지이용계획확인서 등도 열람하여 꼼꼼하게 현황을 확인해야 한다.
---「PART4 초보자도 쉽게 따라하는 부동산중개프로세스」중에서
공인중개사는 계약을 준비함에 있어 항상 차선뿐 아니라 차차선도 준비하고 마음속으로 여러 상황에 대한 시뮬레이션을 만들어볼 필요가 있다. 계약 잘하는 공인중개사의 기본 자질이다. 예를 들어, 매도자 A씨가 매매가 7억 5,000만 원에 내놓은 아파트에 매수자 B씨가 관심이 있다. B씨는 공인중개사에게 매매 7억 3,000만 원이면 계약을 하고 싶다며 조정을 원한다. 공인중개사는 A씨에게 조정을 부탁했고, A씨는 7억 4,000만 원까지는 조정의사가 있다고 확인했다. 이때 공인중개사는 매도인 A씨의 매각 이유와 매수인 B씨의 매수 이유를 정확하게 파악하고 있어야 주어진 조건에서 협의를 이끌어낼 수 있다. 매도인은 A씨는 일시적 2주택자이다. 4개월 정도 남은 기간 내 집을 팔아야 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 매수인 B씨는 내년에 초등학교 취학 아동이 있고, 초품아 학군과 직장과의 거리를 감안해 A씨의 집을 취득하려고 한다. 이때 공인중개사는 매도인 A씨에게는 남은 기간에 따른 리스크를 매가와 비교해 추가 가격조정에 대한 설득논리를 펴고, 매수인 B씨에게는 소중한 아이를 위해 만족스럽지 않은 가격이라도 아이가 안전하게 학교 다닐 수 있는 것을 가장 우선순위로 생각하자고 제안해볼 수 있다. 이처럼 양 당사자의 아파트 매매 사유를 정확하게 알고 상황에 맞는 차선안과 차차선안을 준비하는 것이 계약 성사에 필요한 공인중개사 능력이다.
---「PART5 중개대상물 확인설명서 및 계약서 작성법」중에서
분양권 전매란 아파트, 오피스텔 등을 분양받은 사람이 소유권등기 이전에 분양권리를 거래하는 것이다. 현재는 일부 투기과열지구, 조정대상지역 등 수도권 등 일부 지역에서 분양권 전매가 제한되고 있으며, 이렇게 경기상황에 따라 수시로 규제와 해제가 반복되고 있으므로 실시간으로 변경내용을 체크해야 한다.분양권 거래는 미등기상태의 거래이므로 주의해야 할 사항이 많다. 분양권 매매계약 시 분양권 원본, 확장 및 옵션 계약서, 신분증, 대금납부영수증 등을 잘 확인해야 하고, 양도인의 실제 수령금액, 양수인의 실제 지급금액이 얼마인지 정확하게 설명해야 한다. 분양권 계약체결 후 잔금일 하루동안 은행에서 중도금 대출승계 및 시행?시공사에서 명의변경 등을 진행해야 하므로 오전 일찍부터 서둘러야 모든 업무를 마무리할 수 있다. 대출승계 시 본인이 직접 은행에 방문해야 하며, 양 당사자에게 부속서류나 준비물을 빠짐없이 챙겨오도록 미리 꼼꼼히 안내해야 한다. 자칫하면 서류미비로 어렵게 약속한 일정을 허사로 만들 수 있어, 분양권 거래 프로세스에 대한 공인중개사의 정확한 이해와 확인이 요구된다.
---「PART6 물건별 특징 및 계약서 작성법」중에서
甲은 오피스텔 전세 임차인으로 2년을 계약하였으나, 1년이 지난 후 이사를 가게 되었다. 甲의 이전 고지 후 2개월 후에 신규 임차인이 구해져 이사하게 되었다. 이때 중개보수는 누가 부담해야 하는가? 이처럼 임대차 기간만료 전에 이사하는 경우 중개보수를 누가 부담하는지에 대한 분쟁이 종종 발생한다. 보통 실제 현장에서는 다음과 같이 진행되는 편이니 참고하면 좋겠다. 중개보수는 원칙적으로 거래 당사자가 부담하는 게 맞다. 다만 임차인의 사정으로 중도해지를 요구하면 임대인은 해지요구를 거절할 수 있다. 따라서 임차인 계약해지로 발생하는 중개보수 등의 손해는 임차인이 임대인에게 배상하겠다는 의미가 생략되었다고 보면 된다. 결론적으로 중개보수는 계약해지를 요구한 임차인이 납부하게 되는 셈이다. 참고로 개정 주택임대차보호법의 계약갱신요구권을 통해 임대차 계약갱신 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 요구할 수 있다. 이때는 임차인이 아니라 임대인이 중개보수를 납부해야 한다는 점을 구분하자.
---「PART7 실무 관련 정보」중에서
공인중개사라면 누구나 중개사고를 걱정한다. 한국공인중개사협회 2017년~2021년도 중개사고 유형별 공제금 지급현황 자료를 참고하면 다가구주택 거래사고, 확인설명 미흡사고의 유형이 높은 순위를 차지하고 있다. 중개사고 발생 시 협회 공제사업부 및 보증보험은 피해자에게 공제금을 선지급하고, 이후 공인중개사에게 구상권을 청구하므로 사고 공인중개사 파산 등의 특별한 경우를 제외하고는 실질적으로 공인중개사가 중개사고 비용을 지급하게 되는 시스템이다. 그러므로 중개사고가 발생하지 않도록 처음부터 신중에 신중을 기하는 것이 중요하다. 한편 중고사고도 계약이 체결되어야 발생하는 것이다. 초보든 베테랑이든 누구라도 새로운 상황이 지속적으로 발생하기 때문에, 초보공인중개사라고 미리 필요 이상으로 두려워할 필요는 없다. 계약 시 급히 서두르기보다 기본원칙을 지켜나가는 것이 중요하다.
---「PART8 부록」중에서