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품목정보
| 발행일 | 2023년 08월 28일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 324쪽 | 532g | 148*210*20mm |
| ISBN13 | 9791191378405 |
| ISBN10 | 1191378403 |
부동산 투자,농사짓듯 하라
: 월급쟁이 조 과장은 어떻게 건물주가 됐을까?
조훈희 저
|
체인지업
|
2023년 08월 28일
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- 투자/재테크 top100 1주
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저자 소개 (1명)
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이 책은 부동산 투자로 몇 년 만에 몇 억을 벌었다고 자랑하고자 쓴 책이 아니다. 또한 은밀한 정보나 부동산 투자 비법을 알려 준다거나 어떤 지역을 사면 반드시 오른다고 짚어주는 내용도 아니다. 이 책은 나와 비슷하게 평범한 월급쟁이로 살아가는 사람들이 무리한 투자로 돈을 잃지 않도록, 그리고 시간이 걸리더라도 본인에게 맞는 부동산 투자를 시작할 수 있도록 내가 투자하며 겪어온 성공과 실패, 축적한 깨달음을 차근차근 정리해 공유하는 데 그 의미가 있다.
--- p.8
자본소득도 노동소득과 크게 다르지 않다. 투자로 인해 발생하는 소득은 리스크와 비례한다. 리스크가 높은 투자는 수익이 높으며, 안정적인 투자는 그만큼 수익이 낮다. 세상에 싸고 좋은 것은 없다. 예를 들어 로또의 당첨금이 높은 이유는 그만큼 당첨 확률이 낮고, 내가 로또를 구입한 돈을 잃을 확률이 매우 높기 때문이다. 이것이 시장의 논리이고, 아무리 능력이 뛰어난 개인이라도 시장의 기본 논리를 바꿀 수는 없다.
--- p.19
내가 즐거운 삶을 살 수 있는 까닭이 단순히 부동산에 투자하고, 그로 인한 수익이 발생하기 때문만은 아니다. 이는 나의 상황과 성향에 맞는 투자 대상인 부동산을 알고, 나에게 적합한 투자 방식인 농사 투자법을 지켰기 때문에 가능한 것이다. 농부가 농사를 짓는 것과 같은 꾸준한 공부와 투자는 지속적인 수익을 가져다준다. 나의 경우엔 부동산 폭등기에는 자산을 늘리지 않고 지키거나 반대로 매도하기도 했는데, 시대별로 상승 이슈가 있는 지역을 집중적으로 투자하지 않았기 때문에 폭발적인 수익 상승을 경험하지는 못했다. 평일 업무시간은 어쨌거나 회사 일에 묶여 있어야 했기에 짧은 시간에 여러 건의 매매를 할 수 없었던 현실적인 사정도 있었다.
--- p.33
회사 일과 병행하는 부동산 투자는 재벌가의 자녀 교육과 제법 유사하다. 먼저 신입사원 때부터 ‘지금 다니고 있는 회사에서 열심히 일하고 많은 인맥을 쌓아 정년까지 다녀야지’라는 안일한 생각을 하면 안 된다. 이러한 모습은 겉보기에는 부지런해 보일 수 있어도 자기 자신에게는 무책임한 포즈가 될 수도 있다. 이렇게 생활한다면 앞서 말한 나의 첫 회사 생활과 같은 결과를 맞이할 수도 있다.
--- p.43
이 글을 읽는 당신의 투자 방식은 어떠한가? 투자에 실패할까 봐 두려워서 혹은 내 돈을 내가 운용하는 것이 귀찮아서 남에게 맡겨놓고 신경 쓰지 않고 있는 것은 아닌가? 본인이 직접 자산의 가치를 높이는 투자 활동을 할 수 있는 상태인가? 밭에 씨앗만 뿌려 놓고, ‘다른 사람이 가꿔 주겠지’라는 마음으로 손을 놓고 있으면 그해 농사가 잘 될까? 다른 사람이 농사 전문가라고 할지라도 과연 자기의 농작물보다 남의 농작물을 더 정성스레 가꿀 수 있을까?
--- p.159
상가에 투자하는 경우 규모가 비슷한 주변의 상가에 어떤 임차인들이 있는지를 확인하고, 그 안에 앉아서 매출의 기준이 되는 테이블 수와 메뉴의 가격, 요일 및 시간대별 유동인구뿐만 아니라 해당 업장에 방문하는 고객의 수와 성별, 연령대를 확인하고 임대료와 권리금을 조심스레 물어보기도 한다. 내가 투자할 상가의 매출이 얼마나 나오는지에 따라 해당 범위 내에서 임대료가 결정되기 때문이다. 아파트 같은 주거용 부동산은 실제 거래가 된 시세를 확인하는 것이 가능하지만 상가는 실제 계약된 사례가 아파트처럼 많지 않고, 시세 확인이 어렵기 때문에 현장 방문은 필수다. 중개사무소에서 안내하는 시세는 실제 계약된 시세가 아니라 임대인이 원하는 가격에 불과하다. 따라서 투자 결정 시 중개사무소에서 제시하는 예상 임대료 수준은 실제 현장의 임대 조건보다 높은 수준인 경우가 많은 것을 확인할 수 있다.
--- p.170
투자자의 목표를 설정하고 투자 여부를 판단하기 위해서는 기본적으로 현재 매수가격, 임대수익, 관리비용(유지보수비, 세금, 이자비용 등)을 토대로 운영수익률을 계산한 후 어느 정도의 가격으로 매도했을 때 매매 수익률이 어느 정도 되는지 직접 가늠할 줄 알아야 한다. 추가적으로 매수 후 보유 기간 중에 이자율, 임대료와 관리비, 세금 등이 변동될 때 운영 수익에 얼마만큼의 영향을 미치는지 검토하는 민감도 분석을 실시한다면 보다 더 안정적인 운영을 할 수 있을 것이다.
--- p.247
미래의 현금흐름표를 작성하는 목적은 언제든 투자에 적합한 부동산 물건이 나타났을 때 해당 자료를 통해 내가 감당할 수 있는 투자인지 수치적으로 명확하게 확인하기 위해서다. 특히 자신의 미래 현금흐름은 아무리 유능한 전문가가 오더라도 본인이 아닌 이상 예측이 불가능하다. 투자자 혹은 투자법인의 과거를 기록하는 재무상태표와 손익계산서는 회계사나 세무사와 같은 전문가가 작성해 줄 수 있어도, 미래 현금흐름표만큼은 투자자 본인이 스스로 작성해야 한다는 것이다.
--- p.290
내 주변에도 스스로 노력해서 건물주가 된 사람들이 있는데, 그들과 대화를 나누다 보면 하나로 이어지는 공통점을 발견할 수 있다. 바로 그들의 투자 원칙과 성장 스토리가 이 책에서 언급한 것들과 대부분 일치한다는 점이다. 그들 역시 건물주가 되기까지 장기간에 걸친 여러 번의 부동산 투자 경험이 있었고, 이를 뒷받침하는 노력과 끈기가 있었다. 그들은 투자 기간을 1, 2년이 아닌 ‘평생’으로 두고 있었으며, 나아가 자녀들에게까지 그 투자가 자연스레 이어질 수 있도록 고민하고 있었다.
--- p.8
자본소득도 노동소득과 크게 다르지 않다. 투자로 인해 발생하는 소득은 리스크와 비례한다. 리스크가 높은 투자는 수익이 높으며, 안정적인 투자는 그만큼 수익이 낮다. 세상에 싸고 좋은 것은 없다. 예를 들어 로또의 당첨금이 높은 이유는 그만큼 당첨 확률이 낮고, 내가 로또를 구입한 돈을 잃을 확률이 매우 높기 때문이다. 이것이 시장의 논리이고, 아무리 능력이 뛰어난 개인이라도 시장의 기본 논리를 바꿀 수는 없다.
--- p.19
내가 즐거운 삶을 살 수 있는 까닭이 단순히 부동산에 투자하고, 그로 인한 수익이 발생하기 때문만은 아니다. 이는 나의 상황과 성향에 맞는 투자 대상인 부동산을 알고, 나에게 적합한 투자 방식인 농사 투자법을 지켰기 때문에 가능한 것이다. 농부가 농사를 짓는 것과 같은 꾸준한 공부와 투자는 지속적인 수익을 가져다준다. 나의 경우엔 부동산 폭등기에는 자산을 늘리지 않고 지키거나 반대로 매도하기도 했는데, 시대별로 상승 이슈가 있는 지역을 집중적으로 투자하지 않았기 때문에 폭발적인 수익 상승을 경험하지는 못했다. 평일 업무시간은 어쨌거나 회사 일에 묶여 있어야 했기에 짧은 시간에 여러 건의 매매를 할 수 없었던 현실적인 사정도 있었다.
--- p.33
회사 일과 병행하는 부동산 투자는 재벌가의 자녀 교육과 제법 유사하다. 먼저 신입사원 때부터 ‘지금 다니고 있는 회사에서 열심히 일하고 많은 인맥을 쌓아 정년까지 다녀야지’라는 안일한 생각을 하면 안 된다. 이러한 모습은 겉보기에는 부지런해 보일 수 있어도 자기 자신에게는 무책임한 포즈가 될 수도 있다. 이렇게 생활한다면 앞서 말한 나의 첫 회사 생활과 같은 결과를 맞이할 수도 있다.
--- p.43
이 글을 읽는 당신의 투자 방식은 어떠한가? 투자에 실패할까 봐 두려워서 혹은 내 돈을 내가 운용하는 것이 귀찮아서 남에게 맡겨놓고 신경 쓰지 않고 있는 것은 아닌가? 본인이 직접 자산의 가치를 높이는 투자 활동을 할 수 있는 상태인가? 밭에 씨앗만 뿌려 놓고, ‘다른 사람이 가꿔 주겠지’라는 마음으로 손을 놓고 있으면 그해 농사가 잘 될까? 다른 사람이 농사 전문가라고 할지라도 과연 자기의 농작물보다 남의 농작물을 더 정성스레 가꿀 수 있을까?
--- p.159
상가에 투자하는 경우 규모가 비슷한 주변의 상가에 어떤 임차인들이 있는지를 확인하고, 그 안에 앉아서 매출의 기준이 되는 테이블 수와 메뉴의 가격, 요일 및 시간대별 유동인구뿐만 아니라 해당 업장에 방문하는 고객의 수와 성별, 연령대를 확인하고 임대료와 권리금을 조심스레 물어보기도 한다. 내가 투자할 상가의 매출이 얼마나 나오는지에 따라 해당 범위 내에서 임대료가 결정되기 때문이다. 아파트 같은 주거용 부동산은 실제 거래가 된 시세를 확인하는 것이 가능하지만 상가는 실제 계약된 사례가 아파트처럼 많지 않고, 시세 확인이 어렵기 때문에 현장 방문은 필수다. 중개사무소에서 안내하는 시세는 실제 계약된 시세가 아니라 임대인이 원하는 가격에 불과하다. 따라서 투자 결정 시 중개사무소에서 제시하는 예상 임대료 수준은 실제 현장의 임대 조건보다 높은 수준인 경우가 많은 것을 확인할 수 있다.
--- p.170
투자자의 목표를 설정하고 투자 여부를 판단하기 위해서는 기본적으로 현재 매수가격, 임대수익, 관리비용(유지보수비, 세금, 이자비용 등)을 토대로 운영수익률을 계산한 후 어느 정도의 가격으로 매도했을 때 매매 수익률이 어느 정도 되는지 직접 가늠할 줄 알아야 한다. 추가적으로 매수 후 보유 기간 중에 이자율, 임대료와 관리비, 세금 등이 변동될 때 운영 수익에 얼마만큼의 영향을 미치는지 검토하는 민감도 분석을 실시한다면 보다 더 안정적인 운영을 할 수 있을 것이다.
--- p.247
미래의 현금흐름표를 작성하는 목적은 언제든 투자에 적합한 부동산 물건이 나타났을 때 해당 자료를 통해 내가 감당할 수 있는 투자인지 수치적으로 명확하게 확인하기 위해서다. 특히 자신의 미래 현금흐름은 아무리 유능한 전문가가 오더라도 본인이 아닌 이상 예측이 불가능하다. 투자자 혹은 투자법인의 과거를 기록하는 재무상태표와 손익계산서는 회계사나 세무사와 같은 전문가가 작성해 줄 수 있어도, 미래 현금흐름표만큼은 투자자 본인이 스스로 작성해야 한다는 것이다.
--- p.290
내 주변에도 스스로 노력해서 건물주가 된 사람들이 있는데, 그들과 대화를 나누다 보면 하나로 이어지는 공통점을 발견할 수 있다. 바로 그들의 투자 원칙과 성장 스토리가 이 책에서 언급한 것들과 대부분 일치한다는 점이다. 그들 역시 건물주가 되기까지 장기간에 걸친 여러 번의 부동산 투자 경험이 있었고, 이를 뒷받침하는 노력과 끈기가 있었다. 그들은 투자 기간을 1, 2년이 아닌 ‘평생’으로 두고 있었으며, 나아가 자녀들에게까지 그 투자가 자연스레 이어질 수 있도록 고민하고 있었다.
--- p.308
출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기
추천평 추천평 보이기/감추기
부동산 초보자들의 명확한 투자 지침서로서, 단 한 줄도 그냥 지나쳐서는 안 된다. 대학 강의 시간에 다루는 복잡한 이론과 투자에 대한 분석을, 조훈희 박사의 현장 경험을 바탕으로 새롭게 녹여낸 보석과 같은 책이다. 누군가 나에게 부동산 투자에 대해 질문한다면, 한 치의 망설임 없이 이 책을 권하겠다.
- 최창규 (한양대 도시대학원·부동산융합대학원 교수)
부동산 투자에 대한 조훈희 박사의 내공은 가히 혀를 내두를 정도다. 기관투자자들의 전문적인 투자 분석기법을 본인의 수익형 부동산 투자에 적극적으로 적용하는 것은 그 자체만으로도 이미 ‘올바른 수익형 부동산 투자 원칙’이 성실히 이행되고 있음을 말해준다. 이 책을 통해 여러분의 투자가 성공에 한 걸음 더 가까워지길 바란다.
- 윤장호 (코람코자산신탁 부사장)
요즘 ‘파이어족’을 꿈꾸는 직장인들이 많다. 그러나 막상 은퇴 후를 떠올려보면 남은 50여 년이 막막한 것이 사실이다. 저자는 난해하고 막연한 투자법이 아닌 실현 가능한 구체적인 투자법을 제시하며, 독자들의 메마른 한 뙈기 땅이 비옥한 과수원이 되게끔 돕는다. 물론 이 책을 읽는다고 해서 모두 건물주가 될 수는 없다. 단, 평생을 두고 써먹을 수 있는 건강하고 유익한 투자를 경험하게 될 것임은 분명하다.
- 김정은 (서울프라퍼티인사이트 대표)
?이 책은 보다 나은 포스트 코로나 시대를 맞이하기 위한 필독서 중 하나다. 직장인들의 부동산 투자가 더욱 중요해지는 지금, 미래의 투자자들이 투자의 원리를 제대로 이해하고, 효과적이면서도 지속 가능한 투자를 실행할 수 있게 도울 것이다. 특히 프롭테크의 활용 면에서 가장 안전한 길라잡이가 되리라 믿어 의심치 않는다. 그가 제시하는 투자 전략으로 ‘부’의 시동을 걸어보자.
- 엄현포 (부동산플래닛 대표)
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