아파트만으로는 노후 대비가 부족해 보이고, 모아둔 돈도 좀 쌓이니 이젠 꼬마빌딩 재테크를 하고 싶어 온 사람들은 대개 건물 투자의 초보자이다. 그렇다 보니 우리나라 중소형빌딩들의 연령에 대한 기본적인 지식이 거의 없다. 중개업소를 통해 물건을 소개받고, 물건명세서에 나오는 건령을 체크한 후에야, “와, 뭐 이렇게 오래되었어요? 맨날 수리하다 볼일 다 보겠네요” 하는 식이다. 십여 건을 소개받아 보면 매물의 7할은 30년이 넘었다는 것을 알게 된다. 이런 실전 경험이 없는 사람들은 우리 주변의 건물들이 그렇게 나이가 많은지 모른다. 도로변 건물은 그저 지나치는 대상일 뿐이고, 그 건물에 있는 식당이나 카페는 예쁘게 인테리어되어 건물이 낡았다는 사실 자체를 인지하기 어렵다. 실제 건물 투자에 나서 물건을 여러 건 소개받고 답사하고 느껴보면 알게 된다. 신축급 건물은 몇 개 안 되고 대부분은 리모델링 대상인 노후 건물이라는 것을. 건물 투자자는 리모델링 지식이 꼭 필요하다는 것을. 리모델링은 의외로 돈이 된다는 것을. 이제 건물에 대하여 관심을 가져보자. 건물도 수요가 있고 공급이 있다. 특히 노후 대비의 안전판이자 필수품인 꼬마빌딩의 수요는 지속되고 있다. 은퇴 후 보유하던 아파트를 처분하고 상가주택 등을 구입하여, 한 층에 거주하며 소일거리로 건물관리도 하고 임대수입도 얻으니 노후 대비로는 그만이다. 기존의 건물들은 대부분이 노화되어 마음에 들지 않는다. 그렇다고 신축 건물만 찾으려니 매물이 귀하다. 계속 신축만 찾다 보면 허송세월하다가 땅값이 올라 매수시점을 놓치기 마련이다. ‘그때 낡은 건물이라도 잡아놨어야 했는데…’ 남는 건 후회뿐이다.
---「빌딩 리모델링의 특징과 전망」중에서

1990년대는 노태우 정부의 주택 200만 호 공약이 실현된 시기로, 1기 신도시 입주가 집중적으로 이루어졌다. 서울 강남구의 경우 테헤란로가 개발되던 시기였고, 서울시 전역과 1기 신도시, 지방도시 할 것 없이 전국 곳곳의 빈 땅에 건물들이 빼곡히 축조되었다. 벽돌 제작기술의 발달에 따라 기존의 붉은 벽돌 일변도에서 벗어나, 쥐색부터 미색까지 다양한 색상이 출시되었다. 화강석도 여전히 사용되었지만 고급스러운 외관 연출을 원하는 건물주들은 대리석도 애용했다. 또한 건물의 하중을 줄이기 위해 컬러강판이라는 패널형 외장재도 출현했다. 본래 컬러강판은 지붕재로 널리 쓰였는데, 가격이 저렴하여 건물의 외장재로도 쓰였다. 이는 얇은 철판에 페인트 도장 후 열처리를 한 것으로서 다양한 색상으로 구현되었다. 문제는 이 시절에 생산된 컬러강판은 도장처리 기술이 충분치 않아서, 15년 이상 경과하면 변색이 되어 보기가 흉했다. 이런 건물이 빌딩 시장에 매물로 나오면 투자자들은 건물이 지저분하다고 매입을 포기하기 일쑤이다. 인기 없는 건물을 저렴하게 매입하여 리모델링하면서 외장을 교체하면 되는데, 이 방법을 잘 모르는 투자자라면 리모델링으로 돈 벌기는 쉽지 않다
---「시대 변천에 따른 빌딩 트렌드」중에서

패러핏(parapet)? 아마 처음 접하는 단어일 수 있다. 패러핏이란 건물 옥상의 난간이나 추락 방지를 위해 설치한 낮은 장벽을 뜻하는 말인데, 현대에 와서는 건물을 더 높고 아름답게 보이도록 옥상에 장식하는 모든 장식용 구조물을 통칭하는 말이다. 빌딩 투자에 관심을 가지고 거리를 걷다 보면, 4층 건물인데 5층처럼 보이도록 가벽이 설치된 건물을 발견할 수 있을 것이다. 아무 생각 없이 다닐 때는 보이지 않다가도 관심 있게 살피면 패러핏이 의외로 많다는 것을 알 수 있다. 세상은 아는 만큼 보인다는 말을 실감할 것이다. 패러핏 모양도 각양각색이다. 마치 왕관처럼 철제 구조물로 장식하기도 하고, 사옥으로 쓰는 경우 회사 로고를 부착할 수 있도록 패러핏에 간판걸이를 넣기도 하며, 가벽을 설치한 정도에 그치지 않고 실제로 건물이 있는 것처럼 가벽에 유리창을 부착한 경우도 있다. 또한 패러핏 높이를 한 층의 높이보다 훨씬 더 높게 올려 건물이 웅장하게 보이는 효과를 노린 사례도 많다. 이렇게 패러핏을 설치하는 이유는 무엇일까? 건물이 멋있어 보이고, 매도할 때 신속하고 비싸게 팔 수 있고, 임차인을 쉽게 구할 수 있기 때문이다.
---「리모델링의 주안점 및 리스크관리」중에서

부동산가치는 감정평가사들이 가격을 매기는 방법 중 하나인 복성식평가법으로 볼 때 토지가치와 건물 잔존가치의 합이다. 임대수익률은 겉으로 드러난 수익률일 뿐이지만 숨어 있는 토지가격은 서울지역의 경우 매년 최소 5%씩 상승한다. 공시지가 추이가 이를 증명한다. 즉, 임대수익률이 2.5%라면 토지가치 상승분을 포함하면 연간 최소 7.5%라는 것이다. 운 좋으면 3년 안에 두 배로 뛰기도 한다. 서울에서 2020년 초부터 2022년 초까지 2년 동안 적게는 50%, 비싼 동네는 100%까지 땅값이 상승했다. 리모델링 전 낡은 건물의 가치를 평가할 때는 건물가치는 없는 것으로 하고 토지가격을 시세에 대입하면 된다. 가령 토지가 50평이고 시세가 평당 6,000만 원이라면 리모델링 전의 부동산가치는 30억 원이다. 여기에 리모델링 공사비가 8억 원이라면 총투입비는 38억 원이다. 만일 리모델링 용도로 낡은 건물을 매입한 경우라면, 30억 원에 취득세와 중개수수료 및 법무사비를 더해야 할 것이다. 이때 대략적인 구입비용은 31억 6,000만 원쯤 될 것이다. 여기에 공사비 8억 원을 더하면 총투입비가 39억 6,000만 원이 된다. 따라서 39억 6,000만 원을 들여 리모델링한 결과 건물가치가 50억 원이 되었다면 성공적인 투자이다. 수지분석의 핵심은 투입된 공사비만큼 건물가치가 상승했는지 여부이다. 이 경우에는 공사비가 8억 원인데 건물가치 상승이 10억 4,000만 원이므로 공사비보다 건물가치가 더 상승했으니 성공이라는 뜻이다.
---「리모델링 계획부터 완공까지 A to Z」중에서

마지막으로 소개하는 사례는 영등포구청 바로 앞 대로변의 4층 건물이다. 이 건물은 건너편이 구청이고, 건물 바로 앞에 구청으로 건너가는 건널목이 있어 누가 보아도 위치 하나는 끝내준다. 본래 위치가 좋으면 건물이 낡았어도 세를 얻으려는 사람들 간 경쟁이 치열하다. 4층인데 승강기도 없고 주차장도 없지만, 공실이 발생하기가 무섭게 채워지는 곳이니 건물주가 배짱부리며 임대업을 할 수 있는 위치이다. 1983년도에 준공되어 현재 40세가 된 이 건물은 대지면적 82.2㎡(24.8평), 층당 56.9㎡(17.2평)씩 올라갔다. 계단실 벽면은 준공 당시 칠한 페인트 상태 그대로이다. 4층까지 걸어서 올라가지만 워낙 노출성과 접근성이 좋으니 늘 만실이다. 애초에 외벽은 흰색 타일로 마감되어 있었는데 40년이 넘으니 때가 끼어 행색이 말이 아니었다. 이 건물 바로 옆 건물이 외벽을 깔끔하게 도장한 것이 보기 좋았는지 이 건물주도 따라 했다. 외관만큼은 작은 돈 들여 가꾸려는 것이다. 임차인들을 유지한 채 외벽에 도장한 정도지만 외관이 전보다는 한결 좋아졌다.
---「저비용 투입으로 아름답게 변신하는 페인팅 기법」중에서

드라이비트 마감 방식에 있어서 초기에는 외벽을 이음매 없이 통판으로 마감한 듯 보이는 방식이 널리 보급되었다. 나중에는 외벽에 마치 화강석을 부착한 느낌을 주는 스톤비트 방식으로 진화함으로써, 일반인의 눈에는 화강석으로 마감한 것처럼 착각할 수 있을 정도로 기술이 진보했다. 드라이비트의 장점은 가성비가 좋다는 것이다. 석재로 마감하는 비용의 약 3분의 1 정도로 저렴하다. 다른 리모델링 방식과 달리 임차인을 명도하지 않은 채 단기간 내에 시공할 수 있어 공사가 용이하고 공사기간이 짧다. 단열성능이 우수하여 한겨울에도 추위를 잘 막아준다. 단점으로는 화재에 취약하다. 불이 나면 순식간에 꼭대기층까지 화재가 번질 수 있다. 다만 가격이 좀 더 비싸기는 하지만 최근에는 불이 잘 붙지 않는 난연 스티로폼이 개발되어 화재 위험도 거의 사라졌다. 또 다른 단점은 속이 스티로폼으로 채워져 있으므로 충격에 약하다는 것이다. 취객이 발길질 한 방 날리면 움푹 꺼질 수 있고, 주차하다 벽면에 차가 부딪히면 표면이 찌그러질 수도 있다. 이 방식은 시공이 간편하고 공사기간이 짧으며 단열성능도 우수하지만, 누구에게나 세련된 외관이라는 이미지를 남기기는 어려울 것이다. 따라서 완공 후에 건물의 외관과 성능 개선에 따라 건물주가 임대료를 인상하려 할 때, 인상 폭에 어느 정도 한계가 있다는 것도 참고하기 바란다. 자금이 부족한 경우 단열성능 개선과 페인팅 색상 조합으로 가성비를 추구하면서 외관을 꾸민다는 소박한 마음으로 임해야 할 것이다
---「저비용 고효율의 대명사 드라이비트」중에서

완공 시점이 되자 신축 원룸을 구하는 사람들이 북적이며 완공 전에 모두 계약될 정도로 인기가 있었다. 투자자는 13억 7,000만 원에 매입하여 매입제비용 포함 14억 5,000만 원에 공사비 3억 원을 더한 총투입비가 17억 5,000만 원이다. 리모델링 결과 임대료수입이 기존의 보증금 3억 7,000만 원에 월세 125만 원에서 보증금 1억 원에 월세 700만 원이 나왔다. 임대수익률을 3.5%에 놓고 계산하면 건물가치는 25억 원이다. 임대수익률을 몇 %에 놓느냐는 그 건물의 층별 임대구성과 입지분석을 실시한 후, 시장에서 쉽게 거래될 만한 수익률을 대입하는 것이 핵심이다. 2018년 당시에는 원룸이 있는 비강남권 상가주택은 3.5% 선에 형성되어 있었다. 따라서 총투입비 17억 5,000만 원 대비 완공 후에 평가된 25억 원을 볼 때 상당히 우수한 재테크가 되었다는 것을 알 수 있다. 완공 후 5년 경과된 지금 원룸이 딸린 서울지역 역세권 상가주택의 임대수익률은 3% 정도면 거래 가능하므로, 계산해보면 건물가치가 29억 원까지 상승했다(700만원 × 12개월/0.03 + 보증금 1억 원). 리모델링 재테크의 핵심은 리모델링 완공 후 임대를 완료한 시점에서 가치를 평가했을 때, 건물 가치가 이처럼 수직상승한다는 것이다. 그 후 시간의 흐름에 따라 땅값이 상승하면 그만큼 추가 수익이 덤으로 따라온다고 보면 된다.
---「양평동 상가주택을 원룸으로 꾸며 성공한 사례」중에서

문제는 더블역세권에 입지한 상가건물인데도 승강기가 없어 이용이 불편하여 임대수입이 적었다. 지상 5층 건물인데 임차인들이나 고객들이 상층부로 걸어서 올라가야 하는 수고를 감안하여 3층부터 4층과 5층의 임대료는 올라갈수록 적어지기 마련이다. 이런 단점을 보완하기 위해 건물주는 리모델링하면서 승강기를 설치하기로 했다. 이번 리모델링의 포인트는 승강기를 건물 내부공간 일부를 도려내어 설치한 것이 아니고, 공지를 활용하여 그곳에 승강기가 오르내리는 통로인 관로를 설치한 것이다. 승강기를 설치하는 방법에는 화장실 자리나 건물 내부 전용면적 중 일부를 할애하여 관로를 설치하는 것이 일반적인데, 마침 이 건물은 후면 출입문 앞에 관로를 덧대어 설치할 만한 여유공간이 있어 그곳을 활용했다. 참고로 12인승 이상이 탑승할 수 있는 승강기를 설치하면, 장애인도 이용할 수 있는 승강기로 인정받아 용적률과 건폐율 산정 시에 혜택을 주는 제도가 있다. 즉, 용적률이나 건폐율이 법정 허용치에 꽉차 있다 하더라도 장애인 승강기를 설치하면 용적률과 건폐율에서 공제해주는 것이다. 또한 건물 외부에 관로를 덧대어 설치공사를 진행함으로써 공사비가 다소 절감되는 이점도 누렸다. 만일 건물 내부에 설치하는 경우 철골 등을 이용하여 구조보강공사를 해야 하는데 이번 사례에서는 그 비용을 절감할 수 있었다.
---「건물 외벽에 엘리베이터를 덧대어 설치한 사례」중에서

임대료관리는 임차인에게 달려 있다. 월세가 밀리지 않고 달마다 제때에 착착 들어온다면 얼마나 좋겠냐마는 그게 쉽지가 않다. 임차인의 능력에 따라 체불이 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 임차인을 들일 때마다 월세 지불능력을 검증하기 위하여 점쟁이를 불러다가 면접을 볼 수도 없는 노릇이다. 운명에 맡겨야 한다. 다만 체불이 2개월 이상 지속되고 또한 빈번하게 반복된다면, 그 임차인의 교체를 고려해야 할 것이다. 월세를 잘 받아낼 수 있는 묘안은 없다. 그저 밀릴 때마다 ‘악다구니’ 좀 써야 한다. 싫은 소리를 듣고 싶어 하는 사람은 세상에 하나도 없듯이, 월세 지급이 불성실한 임차인에게는 사나운 불도그처럼 굴어야 한다. 그러면 임차인의 자금 집행 우선순위에서 월세가 첫손가락에 꼽히게 될 것이다. 또 다른 방법은 임대차계약 때마다 ‘제소 전 화해’ 방식을 쓸 수도 있다. 이를 위해서는 임대인과 임차인이 함께 법원에 가 확인을 받아야 한다. 번거롭고 비용이 든다는 단점이 있지만, 3개월 이상 체불한 악덕 임차인을 소송 없이 쫓아내는 데는 매우 효과적인 방법이다.

<b>꼬마빌딩 신드롬의 주역, 임동권의 신간 <br/>월세 천만 원과 시세차익 만드는 <br/>빌딩 리모델링의 모든 것 <br/>빌딩 리모델링 이론과 실전 A부터 Z까지 <br/>부동산 조정기, 리모델링이 답이다! </b><br/><br/>이 책은 꼬마빌딩 재테크에서 매우 중요한 개념인‘빌딩 리모델링’의 이론과 실전을 모두 담아냈다. 오늘날 우리나라 리모델링 기술은 비약적으로 발전했다. 구조안전 진단 기술은 건물을 부수지 않는 비파괴 방식으로 첨단기기를 이용하여 건물의 골조를 엑스레이 찍듯 훤히 들여다보고 압축강도와 인장강도를 정확히 측정한다. 증축되는 건물의 하중을 계산하고, 외피 부착에 따른 자중의 증가를 파악하여, 필요 부위에 적절한 보강과 보수를 지시하는 구조도면을 제공한다. 건설사가 그 도면에 따라 시공함으로써 골조의 성능을 신축에 가깝게 만든다. 이런 놀라운 발전 덕분에 리모델링 공사를 수행하면서 엘리베이터도 설치하고, 계단실도 이전하고, 증축도 병행하는 것이다. 단순히 현장 경험에 기초하여 어림잡아 구조보강을 하는 것을 넘어 지금의 리모델링은 과학이다.<br/><br/>이 책의 1부에서는 리모델링의 이론을 기술하여 리모델링을 앞둔 건물주나 투자자들에게 이론적인 도움을 주고자 했다. 리모델링이 무엇인지 설명하고 중소형빌딩과 아파트 수명의 차이가 무엇인지 근거를 들어 밝힌다. 리모델링의 특징과 리모델링 시 주의해야 할 리스크 요인이 무엇인지 밝히면서 리모델링이 왜 재테크의 끝판왕인지 논리적으로 설명한다.<br/><br/>2부에서는 리모델링 계획단계에서의 필수지식을 점검한다. 우리나라 중소형빌딩이 1970년대부터 2020년대 현재까지 시대 흐름에 따라 어떻게 변천해왔는지 구체적인 사진자료와 함께 조망한다. 리모델링에 임하는 건물주가 알아야 할 최소한의 필수지식을 알기 쉽게 설명한다. 꼬마빌딩 투자에서는 아파트 투자에서 경험할 수 없는 공법적 지식이 필요하다. 자칫 간과했다가 투자원금의 절반을 날릴 수도 있는 도로법을 비롯하여, 건물의 크기와 가치가 달려 있는 용적률, 건물을 똑바로 올리고 싶어도 그럴 수 없는 제약인 일조권 사선제한이 무엇이고 어떻게 대처해야 하는지 상세히 설명한다. 또한 리모델링 시 증축을 겸하고 싶은데 주차대수를 충족하지 못하여 그럴 수 없게 하는 주차장법도 알아둘 만하다. 리모델링에 대한 아이디어가 부족한 경우 누구에게 컨설팅을 받아야 하며, 공사비는 어떻게 마련할지를 알려준다.<br/><br/>3부에서는 리모델링의 주안점과 예상되는 리스크를 다뤘다. 예상치 못한 문제가 발생하는 경우는 무엇이며, 그럴 때는 어떻게 대처해야 하는지 설명한다. 건물 외관이 멋지고 중후하게 보이도록 패러핏을 설치하는 이유를 설명하고, 리모델링 계획부터 완공까지 절차를 알기 쉽게 설명했다.<br/><br/>4부는 이 책의 하이라이트이다. 쉬운 것부터 점차 난도를 높여가면서 리모델링 공사를 여덟 가지 그룹으로 나누어 총 44건의 실제 사례들을 다뤘다. 최소비용으로 건물 외벽을 페인팅으로 처리하는 방법, 건물의 단열성능을 높이되 최소한의 비용으로 처리할 수 있는 드라이비트 마감 방식, 외관에 알록달록한 디자인을 건물의 특성에 맞춰 컴퓨터그래픽으로 디자인하여 건물 외관으로 장식하는 방법인 아트패션시트, 수익성 제고를 위해 원룸이나 고시원으로 꾸민 사례들, 주택을 상가건물로 리모델링한 사례들, 기존의 상가건물에 증축을 하고, 승강기를 설치하고, 계단실 이전 등 고난도 리모델링을 한 사례들, 서울지역 유명상권인 홍대상권, 연트럴파크, 가로수길, 성수동 카페거리 등 총 44건의 리모델링 사례들을 살펴본다. 5부에서는 빌딩주로서 가장 관심을 가질 수밖에 없는 공실 증가에 대응하는 다양한 건물관리 요령을 설명했다. <br/><br/>국내 중소형빌딩 리모델링과 관련된 모든 정보를 이 정도로 방대하게 다룬 책은 없을 것이다. 공사 난이도별로 세분하고 각 방식별로 실제 사례를 중심으로 공들여 집필한 만큼 빌딩 리모델링 교과서라 할 수 있다. 또한 입지분석에 따라 건물 외관디자인을 어떻게 설계하며, 최대 임대수입을 위한 층별 임대계획을 어떻게 구성하고, 얼마의 공사비를 투입했을 때 완공 후에 예상되는 임대료와 건물가치가 얼마나 상승하는지 속 시원하게 제시함으로써 리모델링으로 인한 재테크 효과를 쉽게 가늠하도록 도와준다. 당장은 빌딩주가 되는 길이 쉽지 않은 먼 이야기처럼 느껴질 수 있지만 성실히 저축한 자본으로 꼬마빌딩을 매입해 적절한 재테크 방식인 리모델링을 곁들인다면 생각보다 쉽게 이루어낼 수 있다.<br/><br/> 리모델링은 부동산 경기와 상관없이 실행할 수 있는 재테크 기법이다. 침체기에도 리모델링을 통해 낡은 건물을 신축급으로 전환해 임대료를 인상하고 건물가치를 제고함으로써 재테크 효과를 거두는 방식이다. 신축 공사비가 급등한 요즘 리모델링에 관심을 가지고 내재가치 좋은 매물을 발굴하여 실행한다면 적은 종자돈으로 훌륭한 결실을 거둘 수 있다. 이 책이 미래를 준비하는 직장인과 자영업자들에게 성공적인 빌딩주로서 현명하게 높은 수익을 창출하는 재테크 안내서가 되어줄 것이다.