pp.265~269 PART 03 부동산경매·공매 일반 - 가등기
가등기는 종국등기를 할 수 있는 실체적 또는 절차적 요건의 미비로 인하여 장래 그 요건이 구비된 후에 할 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리 하는 등기로 소의 제기를 위한 보전처분이 아니다.
그러나 가압류나 가처분이 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결을 받을 때까지 손해가 발생하는 것을 방지할 목적으로 상대방의 동의나 협조와는 관계없이 신청자가 단독신청하여 등기하는 것과는 달리 가등기는 등기권리자의 단독신청으로 행할 수 있는 것이 아니며, 가등기도 등기의 일반원칙에 따라 가등기권리자와 가등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 단 가등기의무자의 승낙서를 첨부한 경우(*이때 가등기의무자의 승낙서에 대한 진정성을 확인하기 위하여 가등기의무자의 인감증명서를 첨부 요) 가등기권리자의 단독으로 신청할 수 있다.

가등기의 의의
가등기란 변동이 일어날 수 있는 부동산의 청구권을 유지하기 위해 본등기의 순위보전확보를 위하여 하는 임시적인 예비등기를 말한다.
다시 말해서 등기청구권에 의한 권리실행이 조건부 혹은 다른 사정에 의하여 법적 요건을 갖추지 못하여 본등기를 하지 못하고 있는 동안에 제3자가 그 부동산에 관하여 물권을 취득하게 되면 그에 대항할 수 없게 되므로 이 청구권의 순위를 미리 확보해 둘 수 있는 방안을 강구한 등기가 가등기이다.

가등기의 목적
가등기는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려 하기 위함이다.
가등기의 특성
(1) 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하며 본등기를 해야만 효력이 발생한다. 1순위인 가등기가 본등기를 경료하면 본등기 전에 있는 등기부상의 많은 권리들을 제치고 바로 1순위가 된다.
(2) 가등기는 공시의 역할을 하기는 하지만 저당권과는 달리 채권액수, 채무자, 변제기 등은 공시되지 않는 것이 일반적이다.
(3) 등기부만으로는 보통 보전가등기와 담보가등기를 구분할 수 없다.
가등기의 실행
(1) 가등기는 본등기 할 권리가 갑구에 등기할 것이면 갑구에 하고, 본등기 할 권리가 을구에 등기할 것이면 을구에 한다.
(2) 가등기 할 경우 본등기 할 여백을 두어야 한다. 단 전산등기부의 경우에는 본등기 할 여백을 두지 아니한다.

가등기의 분류
(1) 보전가등기
소유권이전청구권의 순위를 보전하기 위한 본래의 가등기로 ‘매매예약’에 의한 소유권이전청구권가등기이다.
(2) 담보가등기
채권담보의 목적으로 이루어지는 가등기로 ‘대물반환예약’에 의한 소유권이전담보가등기이다.

12 선순위 가등기가 있을 때의 권리분석
입찰하고자 하는 물건에 선순위 가등기가 있는 경우는 그 가등기를 잘 확인해 볼 필요가 있다. 왜냐하면 인수되는 경우와 소멸되는 경우가 있기 때문이다.
담보가등기는 매각으로 인하여 소멸되는 권리이다. 그러나 선순위로 소유권이전청구권 가등기가 있을 때에는 소멸되지 않을 수 있다는 것을 아래의 설명에서 살펴보자.

인수되는 경우
소유권이전청구권가등기가 선순위인 경우에는 경매목적부동산이 매각되더라도 가등기는 말소되지 않고 그대로 남아 매수인이 인수하여야 한다. 왜냐하면 후일 가등기권자가 그 가등기에 기하여 본등기를 경료하면 그 본등기의 순위가 매각에 우선하게 되기 때문이다.
그러므로 매수인이 권리분석을 잘못한 탓으로 막대한 재산상의 피해를 보게 될 것이다. 따라서 선순위의 보전가등기는 매우 위험한 권리이다.
소멸되는 경우
(1) 담보가등기가 선순위인 경우 담보가등기권자가 법원으로부터 채권신고의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않은 경우와 담보가등기권자가 채권신고를 하지 않아 우선변제를 받지 못한 때에도 소멸된다. 따라서 담보가등기는 소멸되는 것이다.
(2) 소유권이전청구권가등기라고 등기된 것이라도 경매법원의 최고에 의하여 채권담보의 목적으로 경료한 것이라고 신고된 가등기(*배당요구신청 유무에서도 알 수 있고, 경매신청채권자인지의 여부에서도 알 수 있음)는 소멸된다. 이때의 보전가등기도 담보가등기라 볼 수 있고, 이런 보전가등기도 담보가등기와 같이 저당권으로 취급되므로 선순위로서의 배당을 받으면 소멸된다.(...)

pp.410~411 PART 04 부실채권
부실채권투자 재테크의 비 일반화
‘부실채권’(*non performing lone)이란 단어가 일반인들에게는 아직도 생소하며 낯선 말이다. ‘부실채권’이란 말을 많이 들어 본 사람도 있겠지만 들어 본 사람도 그냥 말만 들어 보았을 뿐 구체적으로 뭐가 뭔지 모르는 분들이 대다수 일 것이다. 아니면 부실채권을 강의하는 학원을 통해 배워서 조금 알거나 배우고도 실제로 부실채권을 매입하여 수익을 창출해본 사람은 그리 많지 않을 것이다. 왜냐하면 부실채권에 대한 정보에도 어둡고 취급할 수 있는 지식과 취급 테크닉이 일반화 되어 있지 않기 때문이다.
그리고 부실채권을 다룰 수 있는 지식과 테크닉이 있다 하더라도 유동화전문회사를 통해 부실채권을 하나라도 매입하여 투자해볼라치면 그리 녹녹하지가 않다. 왜냐하면 유동화회사에서 부실채권에 대한 채권매도가격을 다소 높게 책정해두고 있기 때문에 판매사와 원매자 간의 가격괴리로 인하여 원매자의 매입투자 시도는 좋았지만 애만 쓰고 헛물만 켜는 경우가 많다. 그래도 열심히 공부하고 끈기 있게 정보수집을 해오고 노력한 자는 부실채권투자로 수익을 창출하고 있다.
부실채권에는 담보부 채권과 무담보부 채권이 있는데, 우리 일반인들이 보통 매수하는 부실채권은 대부분 부동산등기부에 기입되어 있는 담보부 채권(*대표적으로 저당채권, 근저당채권)을 매수하는 것이다. 따라서 우리는 부실채권을 진열대에 전시되고 있는 일반 상품을 구입하는 것과 같이 쉽게 할 수는 없다. 왜냐하면 이의 가격들은 매우 큰 금액들이기 때문에 일반 상품을 구입하듯이 쉽게 다루다가는 자칫하면 금전적으로 큰 손실을 볼 수 있기 때문이다.
부실채권 취급 전 선행되어야 할 공부
앞서 설명하였듯이 우리 일반인들이 보통 ‘부실채권 매수’라 함은 담보부 부실채권, 즉 등기부에 나와 있는 저당권이나 근저당권을 매수하는 것이다. 즉 담보권이라는 무형의 금전상품을 구입하는 것이다. 부동산 소유권을 매수하면 실제로 유형의 상품인 부동산이 따라 오지만 담보물권을 매수하면 부동산이 따라오는 것은 아니고 향후 금전으로 환가할 수 있는 담보채권을 매수하게 되는 것이다.
모든 물권을 사고파는 것을 법으로 보장하고 있다. 따라서 담보물권인 저당권, 근저당권도 매도할 수 있으니까 매수하는 사람도 있는 것이다. 그러므로 은행에서 고객에게 담보대출을 해주고 이자가 연체가 되어 대출거래가 부실하게 되면 대출여신자인 은행은 그 채권을 회수하기 위해 담보목적물인 부동산을 법원경매로 내놓거나 자산유동화회사에 부실난 채권을 매도한다.
이렇게 사고팔며 상거래하는 부실채권을 잘 취급하여 투자수익을 창출하기 위해서는 부실채권투자에 대한 기본적인 지식이 있어야 하는 것인데, 기본적인 지식도 없이 바로 부실채권투자에 일확천금의 꿈을 갖고 뛰어 든다면 위험천만한 일이다.
따라서 부실채권취급에 대한 기본적인 지식 없이는 부실채권투자에 절대로 성공을 할 수가 없으며, 부동산경매를 배우지 않은 채 부실채권에 대한 부분만 다루어진 책을 읽는다든가 강의를 듣는다면 발전이 있을 수 없다. 다시 말해서 권리분석이나 배당에 대해 잘 모르면서 부실채권을 취급한다는 것은 모래위에 성을 쌓는 결과만 낳는다.
그러므로 부실채권투자에 대한 기본적인 지식을 쌓기 위해서는 첫째, 경매나 공매에서도 필히 사용되고 있으며 매우 중요한 ‘권리분석’ (*등기부상의 권리 외에도 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 등)이란 것을 잘 알아야 한다. 둘째, 부실채권을 취급하기 위해서는 이 책에서도 설명하고 있지만 반드시 ‘배당(배분)’에 대해서도 잘 알아야 한다. 최소한 이런 지식들이 기본적으로 숙지가 되어 있어야만 부실채권을 잘 취급할 수 있게 될 것이다.