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품목정보
| 발행일 | 2009년 03월 11일 |
|---|---|
| 쪽수, 무게, 크기 | 304쪽 | 537g | 150*210*30mm |
| ISBN13 | 9788984054660 |
| ISBN10 | 8984054666 |
- eBook
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권리분석 단계에서는 항상 가격과 비용을 고려해야 하는데 알다시피, 가격과 비용은 비슷하지만 다른 개념이다. 경매에 입찰해 아주 기가 막힌 가격에 낙찰을 받았다면 그것은 가격을 잘 받은 것이다. 하지만 미리 파악하지 못한 수많은 문제들로 인해 예상외로 많은 비용이 들었다면 이는 좋은 투자라 할 수 없다. 투자의 기본 원칙은 비용을 줄이고 수익을 극대화하는 것이다.
---p.26‘권리분석은 법이다’ 중에서
경매투자를 위해 물건을 검색하다 보면 다양한 물건을 접하게 된다. 투자를 위해서는 원칙적으로 물건들 하나하나에 대해 등기부등본을 떼어보고, 권리관계를 확인하고, 감정평가서를 읽어봐야 하겠지만 우리에게는 그럴 만한 시간이 없다. 물론 투자할 물건은 평소보다 배 이상의 노력을 기울여 자료를 모으고 정보를 분석하는 것이 옳지만, 투자 가치가 없는 물건인데도 굳이 등기부등본이나 감정평가서를 뒤져보는 것은 시간 낭비다.
---p.52 ‘말소기준권리 찾기’ 중에서
말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기의 네 가지 권리 중 가장 빠른 일자의 권리가 된다. 그런데 만약 같은 날짜에 말소기준권리인 근저당과 가압류가 설정되어 있다면 어떻게 될까? 게다가 같은 날짜에 세입자까지 입주를 했다면 무엇이 말소기준권리가 될까? 이와 같은 경우 어떤 권리를 최우선으로 삼을 것인가에 따라 분쟁이 일어날 수 있다. 이런 분쟁을 명확하게 해결하기 위해 법에서는 각 권리들을 물권과 채권에 따라 우선순위를 부여해 배당을 실시한다.
---p.57‘말소기준권리 찾기’ 중에서
경매 사례의 80%이상이 근저당이라 해서 “에이 근저당이네”하고 그냥 넘어갈 경우 대위변제의 덫에 걸려 권리분석에 실패할 수 있다. 만약 어떤 물건에 입찰했는데 집주인 A씨가 국민은행에서 1억 원을 빌리고 우리은행에서 빌린 1억 원이 최우선순위가 되는 권리라고 분석했는데 알고 보니 A씨는 이미 국민은행에 9천만 원을 갚아 1천만 원만 남은 상태였다. 이 경우 우리은행에서 남은 1천만 원을 채무자를 대신해 국민은행에 갚아버린다면 최우선순위는 우리은행으로 바뀌어 이하의 권리관계도 모두 바뀌게 된다.
---p.72 ‘등기부상의 권리분석하기’ 중에서
얼마 전에 받은 독자들의 이메일에서도 이와 유사한 사연을 접할 수 있었다. 권리분석은 완벽했는데 인근 부동산 시세를 제대로 파악하지 못해 물건분석에 실패한 경우, 혹은 집 주변이라 물건분석은 완벽했지만 권리분석에 실패해 임차인의 보증금을 떠안게 되었거나 입찰보증금을 포기해야 하는 안타까운 사연들이었다. 일을 저지르기는 쉽지만 그것을 수습하는 데는 2배의 시간과 노력이 든다. 입찰할 때는 발생할 수 있는 모든 리스크를 최소한으로 줄이는 방안을 미리 마련해야 한다.
권리분석의 핵심 포인트는 두 가지다. 첫째, 인수해야 할 권리가 있는가, 둘째 인수해야 할 보증금이 있는가. 여기서 인수해야 하는 권리를 찾는 것이 등기부상의 권리분석이며 인수해야 할 보증금을 찾는 것은 임차인 분석이 된다.
---p.99 ‘임차인 분석하기’ 중에서
고급 권리분석은 간단하게 권리관계를 논해보기 어려운, 즉 3초 권리분석으로는 파악하기 어려운 복잡한 권리관계를 분석하는 과정을 말한다. 복잡한 권리관계에서는 선순위인 경우 인수해야 할 뿐 아니라 후순위인 경우에도 인수해야 하는 권리가 생길 수 있다. 혹은 온전한 소유자가 되었는데도 불구하고 도리어 더 큰 돈을 인수하거나 소유권을 포기해야 하는 경우가 생기기도 한다.
특히 복잡한 권리관계가 있는 물건일수록 위험성이 높아 감정감 3억 원의 물건이 몇 번의 유찰을 걸쳐 1억 원에 가깝게 떨어지기도 한다. 그러다 보니 경매를 제대로 공부하지 않은 사람들이 무턱대고 도전했다가 보증금을 모두 날리는 일이 허다하다. 이런 물건들은 무조건 피하는 것만이 능사가 아니다. 어떤 식으로 처리해야 할지를 충분히 고민하고 분석한 다음 투자에 나서면 좋은 수익을 올릴 수 있다.
---p.163 ‘복잡한 권리물건을 겁내지 마라’ 중에서
유치권이 문제되는 이유는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이기 때문이다. 예를 들어, 감정가 3억 원의 아파트에 1억 원의 유치권이 설정되어 있다고 하자. 유치권 1억 원에 대해서는 성립여부가 불투명하다고 나왔지만 만약 성립된다면 낙찰자는 1억 원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 이 물건은 적어도 감정가의 50%까지 가격이 떨어질 확률이 높다. 이때 낙찰을 받은 사람이 유치권이 성립되지 않는다는 것을 밝힐 수 있다면 감정가의 50%로 낙찰받을 수 있으므로 고수익을 올릴 수 있다.
---p.26‘권리분석은 법이다’ 중에서
경매투자를 위해 물건을 검색하다 보면 다양한 물건을 접하게 된다. 투자를 위해서는 원칙적으로 물건들 하나하나에 대해 등기부등본을 떼어보고, 권리관계를 확인하고, 감정평가서를 읽어봐야 하겠지만 우리에게는 그럴 만한 시간이 없다. 물론 투자할 물건은 평소보다 배 이상의 노력을 기울여 자료를 모으고 정보를 분석하는 것이 옳지만, 투자 가치가 없는 물건인데도 굳이 등기부등본이나 감정평가서를 뒤져보는 것은 시간 낭비다.
---p.52 ‘말소기준권리 찾기’ 중에서
말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 경매개시결정기입등기의 네 가지 권리 중 가장 빠른 일자의 권리가 된다. 그런데 만약 같은 날짜에 말소기준권리인 근저당과 가압류가 설정되어 있다면 어떻게 될까? 게다가 같은 날짜에 세입자까지 입주를 했다면 무엇이 말소기준권리가 될까? 이와 같은 경우 어떤 권리를 최우선으로 삼을 것인가에 따라 분쟁이 일어날 수 있다. 이런 분쟁을 명확하게 해결하기 위해 법에서는 각 권리들을 물권과 채권에 따라 우선순위를 부여해 배당을 실시한다.
---p.57‘말소기준권리 찾기’ 중에서
경매 사례의 80%이상이 근저당이라 해서 “에이 근저당이네”하고 그냥 넘어갈 경우 대위변제의 덫에 걸려 권리분석에 실패할 수 있다. 만약 어떤 물건에 입찰했는데 집주인 A씨가 국민은행에서 1억 원을 빌리고 우리은행에서 빌린 1억 원이 최우선순위가 되는 권리라고 분석했는데 알고 보니 A씨는 이미 국민은행에 9천만 원을 갚아 1천만 원만 남은 상태였다. 이 경우 우리은행에서 남은 1천만 원을 채무자를 대신해 국민은행에 갚아버린다면 최우선순위는 우리은행으로 바뀌어 이하의 권리관계도 모두 바뀌게 된다.
---p.72 ‘등기부상의 권리분석하기’ 중에서
얼마 전에 받은 독자들의 이메일에서도 이와 유사한 사연을 접할 수 있었다. 권리분석은 완벽했는데 인근 부동산 시세를 제대로 파악하지 못해 물건분석에 실패한 경우, 혹은 집 주변이라 물건분석은 완벽했지만 권리분석에 실패해 임차인의 보증금을 떠안게 되었거나 입찰보증금을 포기해야 하는 안타까운 사연들이었다. 일을 저지르기는 쉽지만 그것을 수습하는 데는 2배의 시간과 노력이 든다. 입찰할 때는 발생할 수 있는 모든 리스크를 최소한으로 줄이는 방안을 미리 마련해야 한다.
권리분석의 핵심 포인트는 두 가지다. 첫째, 인수해야 할 권리가 있는가, 둘째 인수해야 할 보증금이 있는가. 여기서 인수해야 하는 권리를 찾는 것이 등기부상의 권리분석이며 인수해야 할 보증금을 찾는 것은 임차인 분석이 된다.
---p.99 ‘임차인 분석하기’ 중에서
고급 권리분석은 간단하게 권리관계를 논해보기 어려운, 즉 3초 권리분석으로는 파악하기 어려운 복잡한 권리관계를 분석하는 과정을 말한다. 복잡한 권리관계에서는 선순위인 경우 인수해야 할 뿐 아니라 후순위인 경우에도 인수해야 하는 권리가 생길 수 있다. 혹은 온전한 소유자가 되었는데도 불구하고 도리어 더 큰 돈을 인수하거나 소유권을 포기해야 하는 경우가 생기기도 한다.
특히 복잡한 권리관계가 있는 물건일수록 위험성이 높아 감정감 3억 원의 물건이 몇 번의 유찰을 걸쳐 1억 원에 가깝게 떨어지기도 한다. 그러다 보니 경매를 제대로 공부하지 않은 사람들이 무턱대고 도전했다가 보증금을 모두 날리는 일이 허다하다. 이런 물건들은 무조건 피하는 것만이 능사가 아니다. 어떤 식으로 처리해야 할지를 충분히 고민하고 분석한 다음 투자에 나서면 좋은 수익을 올릴 수 있다.
---p.163 ‘복잡한 권리물건을 겁내지 마라’ 중에서
유치권이 문제되는 이유는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이기 때문이다. 예를 들어, 감정가 3억 원의 아파트에 1억 원의 유치권이 설정되어 있다고 하자. 유치권 1억 원에 대해서는 성립여부가 불투명하다고 나왔지만 만약 성립된다면 낙찰자는 1억 원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 이 물건은 적어도 감정가의 50%까지 가격이 떨어질 확률이 높다. 이때 낙찰을 받은 사람이 유치권이 성립되지 않는다는 것을 밝힐 수 있다면 감정가의 50%로 낙찰받을 수 있으므로 고수익을 올릴 수 있다.
---p.218‘유치권은 새로 지은 건물에 많다 ’ 중에서
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