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품목정보
| 발행일 | 2020년 01월 01일 |
|---|---|
| 판형 | 양장? |
| 쪽수, 무게, 크기 | 344쪽 | 716g | 162*225*25mm |
| ISBN13 | 9791188754236 |
| ISBN10 | 1188754238 |
대한민국 부동산 사용설명서
: 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
[ 양장 ]
김학렬 저
|
에프엔미디어
|
2020년 01월 01일
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- 국내도서 top20 3주
- eBook
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실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇다. --- p.44
부동산 전문가와 언론 등은 전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다. 대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다. 지역마다 세부적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있다. 전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다. 특정 목적을 가지고 호도하는 메시지를 전달하는 전문가가 없길 희망한다. --- p.49
신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않는다. 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다. --- p.95
해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다. --- p.102
수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하자. 첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다. 둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다. --- p.111
풍선 효과가 발생하는 지역은 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리거나 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 살필 때는 신중해야 한다. 지금은 입지, 상품, 가격을 모두 따져야 하는 시기다. 2014~2016년 활용했던 소액 갭 투자 방법이 먹히는 때가 아니다. 부동산 요소들(입지·상품·가격)을 모두 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래 가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있다. --- p.144
결국 매수·매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다. --- p.174
인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 고민이 된다면 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다. --- p.210
재건축·재개발 투자도 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 2018년 하반기 이후 부동산 시장은 입지가 좋고 나쁨을 공부하기 좋은 시장이다. 분양이 잘되는 지역이 있고 미분양이 쌓이는 지역이 있을 것이다. 미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다. 수요가 어디를 향하는지가 향후 부동산을 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이기 때문이다. --- p.216
오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다. 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이다. --- p.230
교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다. 강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해졌다. --- p.264
부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다. --- p.295
매매·임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 않는 것이 좋다. 부자들의 입장을 대변해서가 아니라 그 반대다. 인기가 없는 특정 지역들은 가격이 하락할 수 있다. 하지만 내가 압구정동 현대아파트에 살고 싶은 이상 압구정 현대아파트는 폭락하지 않는다. 나 말고도 대기 수요가 많기 때문이다. 폭락할 아파트는 그 누구도 가기 싫은 곳이다.
부동산 전문가와 언론 등은 전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다. 대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다. 지역마다 세부적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있다. 전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다. 특정 목적을 가지고 호도하는 메시지를 전달하는 전문가가 없길 희망한다. --- p.49
신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않는다. 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다. --- p.95
해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다. --- p.102
수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하자. 첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다. 둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다. --- p.111
풍선 효과가 발생하는 지역은 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리거나 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 살필 때는 신중해야 한다. 지금은 입지, 상품, 가격을 모두 따져야 하는 시기다. 2014~2016년 활용했던 소액 갭 투자 방법이 먹히는 때가 아니다. 부동산 요소들(입지·상품·가격)을 모두 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래 가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있다. --- p.144
결국 매수·매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다. --- p.174
인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 고민이 된다면 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다. --- p.210
재건축·재개발 투자도 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 2018년 하반기 이후 부동산 시장은 입지가 좋고 나쁨을 공부하기 좋은 시장이다. 분양이 잘되는 지역이 있고 미분양이 쌓이는 지역이 있을 것이다. 미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다. 수요가 어디를 향하는지가 향후 부동산을 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이기 때문이다. --- p.216
오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다. 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이다. --- p.230
교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다. 강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해졌다. --- p.264
부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다. --- p.295
매매·임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 않는 것이 좋다. 부자들의 입장을 대변해서가 아니라 그 반대다. 인기가 없는 특정 지역들은 가격이 하락할 수 있다. 하지만 내가 압구정동 현대아파트에 살고 싶은 이상 압구정 현대아파트는 폭락하지 않는다. 나 말고도 대기 수요가 많기 때문이다. 폭락할 아파트는 그 누구도 가기 싫은 곳이다.
--- p.332
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『대한민국 부동산 사용설명서』는 우리나라만의 독특한 부동산 시장을 알기 쉽게 해설했고, 시장 가격에 대한 혜안을 주며, 대한민국 부동산 상품의 핵심을 잘 짚어 내고 있습니다. 지난 20년간 대형 건설사와 1천여 건의 부동산 수요 조사 프로젝트를 진두지휘했던 노하우와, 부동산의 핵심이라고 할 수 있는 입지 분석 노하우가 담겨 있습니다. 대한민국 부동산 정책을 어떻게 이해하고 판단해야 하는지에 대한 속 시원한 그만의 통찰력은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
- 심교언 (건국대학교 부동산학과 교수)
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