이 책은 15년 이상 활약한 부동산 전문 법무법인을 운영하고 있는 필자가 재건축 재개발 조합 설립에서 시공, 입주, 분양까지 조합과 조합원, 이해당사자들이 각자의 입장에서 필요한 법과 절차에 대해 알기 쉽게 설명해주고 있는 책이에요. 특히 재개발 재건축의 사업진행에 관한 법률인 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)은 2003년 7월 1일 시행 이후, 14년이 지난 2018년 2월 9일자로 기존 정비사업에서 파생된 문제점을 보완하고 정비사업의 종류를 통폐합하는 등 전면 개정되어 시행되고 있네요.

이 책에는 2018년에 전면 개정된 도시정비법을 새롭게 해설하는 동시에 알아두면 도움이 되는 판례를 다수 소개하고 있어요. 먼저 이 책의 제목인 재개발과 재건축이 현재는 같은 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받고 있지만, 그 출발의 모태는 달라서 성격도 매우 다르다고 해요. 즉 재개발은 종전의 ‘도시재개발법’에, 재건축은 종전의 ‘주택건설촉진법’에 규정되어 있었는데요.

재개발은 정비기반시설이 열악한 지역에 도로와 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업이고 재건축은 보통은 아파트지역을 말하는 정비기반시설, 즉 도로와 공원 등의 시설이 양호한 지역에서 건물소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 사업이에요. 다시 말하면 재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있고, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙어서 겉보기에는 사업방식과 절차는 매우 비슷하지만 속을 들여다보면 크게 다르다고 해요.

예를 들어 재개발이냐 재건축이냐에 따라 가지고 있는 집에 대한 시가보상 여부가 달라지고, 상가의 경우 영업 손실보상 여부가 달라지죠. 또 재건축은 시가보상을 해준다. 즉, 개발이익이 반영된 금액으로 보상해 주는 반면에 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상을 하지만, 상가의 경우 영업 손실을 보상받을 수 있고, 이전비도 받을 수 있다.고 해요.

재개발 재건축에 대한 시중의 다른 책들은 주로 투자의 관점에서, 이익을 챙기는 사람들의 성공담만 보여준 경향이 있지만 이 책에서는 재개발 재건축에서의 대립상쟁이 누군가의 피해를 가져올 수 있다는 점을 지적하고 이러한 피해를 최소화하는 방법도 담아 놓았어요. 저자는 부동산 경기가 좋았던 예전에 정비구역 지정이나 조합이 설립되는 순간부터 해당지역 낡은 아파트 가격이 치솟고, 땅값 역시 부르는 게 값일 만큼 오르던 때가 있었지만 상황이 좋지 않은 경우도 많아서 투자를 위해서는 성공담과 실패담 모두를 자세히 알고 있어야 한다고 지적해요.

마침 가까운 친척이 재건축 관련해서 여러 문제에 직면해서 힘들어 하네요. 그동안 제가 체계적으로 배운 게 없어서 도움이 전혀 되지 못하니 답답했어요. 이 책은 재개발 재건축의 교과서처럼 잘 정리해 놓아서 이 책에 재개발 재건의 기본을 쉽게 설명해 주고 있어서, 그렇게 어렵지 않게 공부할 수 있을듯해요. 저 같은 초보자에게 딱일 듯하네요.

이 책을 읽어보니 재개발이나 재건축에서 가장 중요한 것은 결국 ‘동업’이라는데서 시작된다는데 절대 공감을 하게 되었습니다. 직접 경험을 해보신 분들도 있으시겠지만, 재개발이든 재건축이든 시작은 조합이 설립되면서부터인데 이 조합이 설립되면서부터 조합장 및 조합집행부의 비리, 이를 비판하고 몰아내려는 반대파의 공격, 시공사 선정과 관련된 각종 야합, 용역업체들의 이권개입, 신구 조합원 간의 갈등, 아파트 주민과 상가 상인과의 충돌 등 각종 분쟁이 시작됩니다.

이처럼 많은 사람들의 이해관계가 얽히고 설켜 있는 재개발 재건축 관련 현장에서는 어느 한쪽이 웃음을 짓는 순간, 다른 한쪽에서는 땅을 치며 피눈물을 흘리기 마련입니다. 특히 용역회사나 조합장 그리고 건설회사 등과 달리 힘이 약한 일반 조합원들이 피해를 입는 경우가 많습니다. 재개발 재건축 전문가인 저자들은 이러한 상황 속에 있는 이해당사자들에게 꼭 필요한 법률지식과 도움을 주는 실제 사례를 담아 합리적인 선택과 판단을 돕기 위해서 이 책을 썼다고 합니다.

이 책에는 2018년에 전면 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 도시정비법)에 대한 해설과 수많은 판례들을 통해서 재개발·재건축과 관련해 조합 설립부터 시공, 입주, 분양까지 조합과 조합원, 그리고 이해당사자들이 각자의 입장에서 필요한 법과 절차에 대해 알기 쉽게 설명해 주고 있습니다.

2019년 2월 현재 전국에 재개발·재건축 사업구역이 2000개 이상인 것으로 알려져 있고 당장 제 지인도 이러한 재개발 구역에 속해 있기도 합니다. 이처럼 언제 어느 순간에 자신의 의지와 관계없이 자신의 집은 물론 친인척, 지인의 집 또는 지금 생계를 꾸려가고 있는 가게가 사업구역에 포함될 수 있으므로 재개발·재건축은 남의 일이 아니라고 합니다.

특히 이 책에서 관심이 많이 간 부분은 개발사업 지역의 부동산 투자 시에 주의할 사항들입니다. 만약 개발사업 이야기가 수십 년 동안 나왔는데 진척이 지지부진한 곳이 많은데, 이렇게 오래 끌었는데 쉽게는 되지 않겠지라고 방심을 하고 부동산을 구입을 하는 경우 개발사업은 오랫동안 아무 움직임이 없다가도 순식간에 진전되는 경우가 많으므로 각별히 주의해야 한다고 지적합니다.

또 재개발 재건축 지역 내에 있는 경매물건을 낙찰을 받을 때는 물건의 소유자(경매에서의 채무자)가 그 경매대상 물건 이외에도 해당 정비구역 내에 다른 부동산을 소유하고 있다면 여러 개의 부동산 중 어느 하나를 취득한 자는 독자적 조합원 자격이 없고, 물건의 종전 소유자와 공동으로 조합원 자격을 가지게 되기 때문에, 경매대상 물건의 소유자인 채무자에게나 부동산중개사사무소 또는 조합사무실에 “정비구역 내에 이 부동산 외에 다른 부동산을 소유하고 있나요?”라고 반드시 물어봐야 한다고 강조합니다.

나아가 매매와 투자를 할 경우에는 해당 물건의 시세와 권리분석을 해야 하는데, 재개발 재건축의 권리분석은 조합원 자격과 분양권이 있는지를 추가로 분석하여 매수가격을 결정해야 낭패를 보지 않는다고 하며 이러한 분석을 위해서는 조합사무실, 시청이나 구청 주택과, 전문 변호사 사무실을 반드시 방문해서 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언하고 있습니다. 예전에 쓴 경험을 통해 행정관청이 조합 편이라는 점은 절절히 느낀 바 있습니다. 재개발이나 재건축 과정이 일반 개인들에게는 그 과정이 험난하고 복잡한 만큼 잘 알아야겠죠. 이 책이 좋은 가이드가 될 듯합니다.